Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Наследство по завещанию. Риски

Как купить квартиру, полученную продавцом в наследство по завещанию (Глава 62. ГК РФ)?

Наследство по завещанию

Допустим, Дядя Петя предусмотрительно составил Завещание только на свою супругу. В данном завещании не упомянул своих детей. В этом случае Покупателю необходимо понимать, что наследование по Завещанию имеет приоритет перед наследованием по Закону. А значит, очередность наследников здесь не имеет значения. Но имеет значение законность самого Завещания. То есть родственники могут оспорить его в судебном порядке, утверждая, что дядя Петя был не дееспособным, на момент (дату) составления Завещания. Или его силой (под угрозой расправы) заставили это сделать.

Если родственники дяди Пети или его дети докажут это в суде, то Завещание признается недействительным (аннулированным). Тогда в этом случае наследуемая квартира делится заново. Но уже среди тех родственников, которые должны наследовать данную квартиру (долю в ней) по Закону.

Само Завещание составляется и всегда заверяется нотариусом. Оспорить его законность довольно сложно. Ведь нотариус не только проверяет все необходимые документы. Он следит за тем, чтобы сам наследодатель был в здравом уме и твердой памяти. То есть понимал и осознавал то, что он делает, подписывая Завещание. Нотариус выступает здесь, как официальный свидетель в пользу Покупателя.

При покупке такой квартиры, Покупателю необходимо выяснить: Во-первых, правильно ли оформлено само Завещание (здесь могут оказать помощь наши специалисты по недвижимости lnova.ru/sotrudniki). Во-вторых — есть ли причины сомневаться в том, что дядя Петя был «не дееспособен», на дату его подписания.

Могут быть ещё и такие нюансы:

Во — первых: дядя Петя написал Завещание, никому из своих родственников об этом не сказал. Один экземпляр спрятал у себя в сейфе. То второй экземпляр Завещания будет храниться у нотариуса (не обязательно по месту жительства). Нотариус не обязан следить за тем, когда дядя Петя отойдет в мир иной. В соответствии с этим о наличии Завещания никто из ближайших родственников не знает. А значит, они вступят в наследство по Закону, в порядке установленной очередности.

Во-вторых: проблема так же может возникнуть в том случае, если это Завещание когда-нибудь появится. В нем вдруг окажется совсем другой человек. Закон будет на его стороне. И тогда квартиру придется ему вернуть.

Но и это еще не все! Покупателю квартиры необходимо помнить о дополнительных рисках, связанных с наследованием по Завещанию. Дело в том, что дядя Петя мог составить не одно завещание, а несколько. И силу будет иметь только последнее из них. Мало того, дядя Петя мог изменить или вовсе отменить свое Завещание. Такое право дает ему закон. Изменение или отмена Завещания тоже должны быть удостоверены нотариусом.

В добавок, к вышесказанному.

Существует такое понятие как «обязательная доля» в наследстве. Она возникает независимо от Завещания. Поэтому риск покупки такой квартиры (доли в ней) доставшейся в наследство по Завещанию, нисколько не меньше, чем риск покупки унаследованной по Закону квартиры (доли в ней). Покупателю, в случае с Завещанием, необходимо выяснять, существуют ли в природе те, кто может претендовать на «обязательную долю» в наследстве. А также выяснять, не было ли изменений или отмены самого Завещания. Но риски тут ещё в том, что достоверную информацию об этом получить довольно сложно. Практически невозможно. Но даже если такая информация будет получена, это не даст 100 % (сто процентной) гарантии Покупателю, что она окажется достоверной. Ведь по закону гражданин может заверить свое Завещание не только у нотариуса. А так же у главного врача больницы, в которой он находится на излечении. У руководства дома престарелых. А если ему приспичило составить Завещание, находясь в другом государстве, то он может его удостоверить в посольстве РФ на территории той страны, в которой он в данный момент находится.

Всё же, какие последствия при покупке квартиры для Покупателя могут быть?

Покупатель полностью расплатился с Продавцом за приобретаемую квартиру (долю в ней). Договор купли — продажи на данную квартиру зарегистрирован в Реестре прав на недвижимое имущество. Расписка о получении денежных средств от Продавца Прокупателем получена. Казалось бы, что такая квартира (доля в ней) уже является в собственности Покупателя. Но с юридической стороны — «появившиеся» наследники Продавца смогут оспорить свои наслетственные права на данную жил. площадь (долю в ней). Итог может оказаться плачевным.

В таком случае, у Покупателя всегда есть варианты минимизировать (исключить) риски. Каким образом?

Во-первых:

Попробовать самостоятельно розыскать всех наследников. Проверить на дееспособность наследодателя. Но в таком случае, Покупатель безрезультатно затратит огромное количество своего времени. В итоге, как практика показывает, сделка наследниками в судебном порядке может быть анулированной (признаной недействительной). Покупатель теряет свои деньги и жилую площадь (долю в ней) в пользу наследников.

Читать еще:  Права женщин в декретном отпуске

Во-вторых:

Изучить и проверить все документы на квартиру (долю в ней). Проверить все наследственные документы у Продавца. В итоге Покупателем, затрачивается огромное количество своего драгоценного времени. Плюс, время на судебные тяжбы с наследниками купленной квартиры (доли в ней). В следствие этого, как практика показала, такая сделка наследниками в судебном порядке может быть анулированной (признаной недействительной). А так же понесённые непредвиденные расходы, связанные с судебными издержками. Проигранный суд в пользу наследников. Потеря жилой площади (доли в ней) и денежных средств.

В третьих:

Просто обратиться к хорошему специалисту. Забыть про все существующие риски и последствия. Лишним это точно не будет.

Уважаемые Покупатели, у Вас всегда есть выбор.

Руководитель отдела аренды жилой недвижимости ООО «Эльнова» Дмитрий Мозговой

Проблемы при покупке квартир полученных по наследству

«Приобретение» имущественных претензий обделенных наследников – вот главная проблема и опасность, которая нередко подстерегает при покупке такой квартиры. Достаточно часто случается так, что лица, права которых при «распределении» наследства были нарушены, могут попытаться отстоять эти самые права в судебном порядке. И тогда у вас появятся определенные сложности.

Существует правило, по которому происходит наследование. Имущество может быть унаследовано:

  • По завещанию.
  • Cогласно законам РФ.

В том случае, если завещания нет, имущество наследодателя будет подлежать разделу между наследниками нескольких очередей. Первая очередь – это родители, супруги, а также дети. Однако здесь все не так просто.

Проблемы при покупке квартир полученных по наследству

Часто происходит следующее:

  • Наследодатель давно не жил с мужем (женой), но официально развод не был оформлен. Супруг (супруга) не знали о смерти и не пришли в положенные сроки к нотариусу.
  • Дети наследодателя умерли, иных близких родственников не имеется. В этом случае имущество переходит к наследникам 2-й очереди. Однако у наследодателя имеются внуки, которые узнают о факте его смерти, и также имеют право претендовать на недвижимость и иное имущество.
  • После смерти наследодателя объявляются наследники по давно составленному (но, тем не менее, законному) завещанию. Противоположный вариант: наследники не признают завещание законным и начинают оспаривать его в суде.

Разумеется, это лишь самые распространенные ситуации – на самом деле, подобных проблем существует куда больше. И в случае, если вы планируете приобрести наследуемую квартиру, вы должны быть готовы к возможным «сюрпризам».

Есть и еще один весьма значимый момент. Законом установлены «приоритеты» в вопросах, связанных с наследством. То есть, имеются те категории граждан, которым положена доля в наследстве в любом случае. Это, в частности: несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные родители и т.д. И если такие родственники заявят о своих правах, в судебном порядке им будет выделена доля в квартире – даже в том случае, если она уже была продана. Бывают и случаи, когда суд признает продавца недостойным наследником, и квартира присуждается «законным» владельцам.

На деле все выглядит следующим образом: недовольное разделением наследуемого имущества лицо подает заявление в суд. В судебном порядке выносится решение в пользу истца, и нового владельца обязывают освободить квартиру. Покупатель квартиры может потребовать деньги с продавца – но в большей части случаев эти средства уже частично, или полностью, потрачены. В таком случае вернуть свои деньги можно будет только через судебных приставов – если, конечно, у бывшего продавца имеется какое-либо имущество или сбережения.

Существует и еще одна распространенная проблема. В завещании наследодатель указывает, что квартира переходит к детям, но прописывает условие: его собственные родители имеют право использования этой квартиры до конца жизни. Выходит, что вы покупаете квартиру, в которой могут продолжать жить совершенно незнакомые вам люди!

Как избежать проблем

При покупке квартиры, доставшейся по наследству и перешедшей в собственность продавца менее 3 лет назад, риски покупателя приблизительно равны рискам покупки на основании любого другого правоустанавливающего документа: договора дарения, купли-продажи, ренты и т.д.

Все виды договоров можно попытаться расторгнуть по причине того, что продавец в момент сделки был недееспособен, введен в заблуждение, находился под принуждением или сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях.

При более длительных сроках, прошедших с момента оформления документов, сделка с квартирой, полученной по наследству, становится более рискованной, чем другие виды перехода собственности.

С другой стороны, со временем уменьшается вероятность доказать в суде весомость причины пропуска срока исковой давности. Обезопасить себя на сто процентов не получится, но можно максимально исключить возможность возникновения проблем.

В первую очередь нужно проверить дееспособность наследодателя и его право на объект недвижимости. Желательно проверить нотариуса, оформлявшего завещание и свидетельство о праве на наследство, – до сих пор существуют недобросовестные нотариусы.

Также стоит проанализировать законность прав наследника и его дееспособность. Основным вопросом остается возможность появления других лиц, претендующих на долю собственности, помимо собственника квартиры. Требуется и досконально изучить свидетельства о браке и рождении.

Особенности.Вероятность возникновения проблем с наследством, полученным от матери, меньше, чем при наследодателе-отце.

Какие проблемы могут возникнуть с покупкой квартиры доставшейся по наследству

Не попадитесь на мошеннические схемы

Свидетельство о праве на наследство, оформленное более 10 лет назад, может быть результатом криминальной сделки, которые были достаточно распространены. Кроме того, права всех собственников недвижимости, в особенности недееспособных, могли быть не учтены.

Читать еще:  Преамбула договора. Внесение изменений в преамбулу договора

Если недвижимость продается по генеральной доверенности, выданной риелтору, стоит проверить репутацию агентства, так как само существование такого документа является индикатором сомнительной сделки.

Если возникают сомнения в отношении агентства, но принято решение проводить сделку, рекомендуется потребовать нотариально заверенное заявление от продавца, подтверждающее права представителя, после заключения договора, но до получения денег представителем продавца.

Какие проблемы могут возникнуть с покупкой квартиры доставшейся по наследству

Риски покупки унаследованных квартир с завещательным отказом

Иногда люди осознанно покупают недвижимость с завещательным отказом, поскольку она обычно продается с большой скидкой. Кто-то согласен мириться с проживанием чужого человека. Другие готовы подождать, пока квартира освободится. Но бывает и такое, что наличие отказополучателя становится для покупателя неприятным сюрпризом.

Так, продавец может скрыть, что один из жильцов проживает в квартире по завещательному отказу, пообещав, что выпишет всех сразу после сделки. Однако выписать такого человека невозможно, даже обратившись в суд. Единственный способ решения проблемы – если отказополучатель добровольно откажется от своего права, например за денежное вознаграждение.

Еще один риск связан с покупкой жилья, унаследованного менее 3 лет назад. На протяжении этого периода человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать его исполнения. В том числе и у лиц, которые купили унаследованную квартиру. По истечении трех лет он теряет это право.

Если покупатель не был предупрежден о наличии завещательного отказа, он может требовать развернуть сделку, но даже положительное решение суда не гарантирует ему возврат денежных средств.

Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя она несет ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.

Особо опасны квартиры, полученные в наследство 2-3 год назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на сайтах объявлений.

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Если погибший оставил завещание, то квартира может перейти хоть к соседям, хоть к друзьям. Если же завещания нет, то наследники претендуют на жилье в порядке очереди:

  1. Супруги, дети и родители;
  2. Братья и сестры, бабушки и дедушки;
  3. Дяди и тети;
  4. Остальные родственники.
  1. Стандартный срок принятия наследства — 6 месяцев. За эти полгода наследники должны определить свои доли, поругаться в суде и получить свидетельство о праве наследования. До истечения 6 месяцев продавать и покупать такую квартиру вообще нельзя.
  2. Но по закону наследники могут претендовать на квартиру и после его истечения. Случается, что их не было видно несколько лет, а потом они объявляются, заявив свои права на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или никак не могли заявить свои права раньше.
  3. Особенно опасно то, что узнать о всех наследниках очень сложно. В доступных документах обычно можно увидеть только наличие детей и супругов, а откуда можно узнать о внебрачном сыне или давно пропавшей тетушке из Тюмени?
  4. Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Мария пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Мария знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Она изучила документы:

  • Выписку из ЕГРН. Мария заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
  • Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
  • Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
  • Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.
  • Также Мария изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.
Читать еще:  Судебная практика по спорам о границах земельных участков

Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

Новые наследники у уже проданной квартиры: могут ли они оспорить сделку?

  • Андрей осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

  • Вадим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал, что это опасно, поэтому попросил помощи у знакомого риелтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.
  • Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.
  • К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Мария, Вадим и риелтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Вадим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не получилось.
  • Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений

Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры по наследству?

Рынок вторичной недвижимости более чем на половину состоит из квартир, которые продавцы получили в наследство. Большинство покупателей боятся приобретать такое жилье, боясь рисков, которые могут возникнуть при совершении сделки.

Основанием для вступления в наследство является завещание. В случае наличия этого официального документа, каждый из родственников четко знает свои права на имущество умершего. При отсутствии завещания права на наследство могут перейти к любому родственнику, в порядке очередности. В первую очередь наследниками являются супруга, дети и родители. Юристы выделяют следующие «подводные камни» при покупке унаследованной квартиры:

  1. Появление новых наследников, которые могут оспорить совершенную сделку в течении 3-х лет. Если указанные сроки неумышленно нарушены, они могут быть продлены в судебном порядке.
  2. Приоритетные наследники. В соответствии с законодательством РФ, существует определенная категория граждан, которым в любом случае положена своя часть имущества умершего (несовершеннолетние дети или недееспособные родители). В результате судебных разбирательств суд может признать действия продавца неправомерными, и квартира перейдет законным наследникам.
  3. Возможная потеря капиталовложений. Закон обязывает собственников квартир, полученных по наследству, сроком до трех лет оплатить налог с продажи имущества. Это не касается сумм до миллиона рублей. Иногда возникают ситуации, когда продавец во время заключения договора купли-продажи, просит указать в договоре заниженную сумму. Если покупатели соглашаются, в случае возникновения различных судебных разбирательств по пересмотру сделки, можно вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.
  4. Риск проживания с посторонними людьми. Бывают ситуации, когда в завещании умерший указал владельцами своих детей, но разрешил жить в этой же квартире их ближайшим родственникам неограниченное количество времени. В таком случае покупатель покупает квартиру вместе с нежелательными соседями.
  5. Неожиданное появление завещания. Наследство может быть распределено по закону, имущество распродано, но завещание неожиданно находится в старом шкафу. Этот документ не имеет срока давности, поэтому сделка будет признана недействительной.

3 причины обратиться в компанию «Центр Оформления Сделок»

  1. Проведение сделки под ключ. Юристы готовы сопровождать вас во всех государственных инстанциях или работать по доверенности, освобождая от бумажной волокиты.
  2. Ваша безопасность — наш приоритет. В отличии от риелторов, мы собираем полную информацию об объекте недвижимости. У нас нет заинтересованности в сделке, поэтому проверка более достоверная. Юрист немедленно предупредит о проблемах с документами или рисках, которые влечет сделка, и предложит способы, как их минимизировать.
  3. Работаем по договору, в котором прописаны цены и гарантии. Стоимость услуг фиксированная и остается неизменной. Сопровождение сделки нашим юристом обойдется дешевле, чем услуги риелтора, при том что вы получаете гарантированную защиту от действий мошенников.

Если вы сомневаетесь в продавце и не знаете, какие риски при покупке квартиры по наследству вас могут подстерегать, обращайтесь за юридической помощью при покупке недвижимости к юристам «Центра Оформления Сделок». Заполните короткую форму на сайте и получите бесплатную консультацию!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector