Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома; действий со стороны дольщика

Что делать, если дом не сдан вовремя? Срок сдачи многоквартирного дома (введения в эксплуатацию) – это составляющий 3 месяца (квартал) временной интервал, к концу которого объект должен быть аттестован (принят) госстройтехнадзором, пожарной и экологической инспекцией, госэпидемстанцией.

Сроки введения многоквартирного дома в эксплуатацию

На сколько застройщик может задержать сдачу дома?

Если все конструкции, жилые и общие помещения дома, соответствуют требованиям, предъявляемым данными службами к жилой недвижимости, то комиссия подписывает приемочный акт.

На основании данного акта, и еще пакета документов, застройщик регистрирует дом как полноценную недвижимость – вводит ее в эксплуатацию. Однако введения дома в эксплуатацию не означает, что в него уже могут вселяться жильцы.

Как правило, от сдачи дома до этого момента проходит от 6 месяцев до нескольких лет, за которые застройщик завершает внутреннюю отделку помещений, производит окончательные пусконаладочные работы отопления, горячего и холодного водоснабжения, вентиляции, пожаротушения.

Найти срок введения дома в эксплуатацию в договоре долевого участия (сокращенно ДДУ) нельзя. Узнать его можно в таком документе, как Проектная декларации (ПД), находящемся в открытом доступе на официальном веб-ресурсе застройщика и, содержащем, кроме этого, сведения о компании, ее кредиторской и дебиторской задолженности, участия в других проектах, сроках их завершения.

Важно! Очень часто у многих желающих построить собственную недвижимость понятие «срок сдачи дома» ассоциируется с получением ими ключей от долгожданных квартир.

Данные две даты взаимосвязаны, однако при этом разделены достаточно длительным временным промежутком. Так, дата вселения в квартиры (получение ключей) — эта та дата, когда дольщик будет принимать у застройщика построенное для него жилье.

Срок же сдачи дома – это введение построенного объекта в эксплуатацию, регистрация как полноценной недвижимости, имеющей свой технический паспорт и почтовый адрес.

Что влечет просрочка сдачи квартир

Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.

По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.

Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.

Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую – для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.

Как получить от застройщика неустойку? Личный опыт

В июне 2020 года Евгений купил квартиру в строящемся доме в ЖК «Бутово». Застройщиком по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) выступала компания «Лотан», принадлежащая крупнейшему российскому девелоперу ПИК. По ДДУ застройщик должен был сдать квартиру не позднее конца ноября 2020 года. Но просрочил «дедлайн» на полгода.

В ходе приемки квартиры обнаружилась масса недостатков: от мелких сколов на ламинате и отклеивающихся обоев до складок на натяжном потолке и криво установленных дверных блоков. Квартиру Евгений принял, но потребовал у застройщика устранить недочеты или компенсировать стоимость ремонта. Пойти навстречу застройщик отказался, поэтому Евгений решил обратиться в суд, чтобы тот обязал застройщика возместить затраты на ремонт, а заодно и выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры.

На что Евгений может рассчитывать по закону?

1. Неустойка за просрочку передачи квартиры

В ситуации Евгения застройщик задержал сдачу квартиры на пять месяцев, но получить неустойку Евгений может только за четыре месяца 2021 года, так как в 2020-м действовал мораторий, освобождающий застройщиков от уплаты неустойки. Мораторий ввели с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, чтобы поддержать девелоперов, вынужденных остановить стройки из-за пандемии.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры рассчитывается по формуле:

Неустойка = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/300 × ключевая ставка.

Квартира Евгения стоила около 6 млн рублей, поэтому за четыре месяца просрочки застройщик должен выплатить Евгению примерно 240 тыс. рублей.

2. Возмещение убытков за исправление недостатков

Евгений приобретал квартиру с чистовой отделкой, в которую входил полный косметический ремонт. При осмотре квартиры он заметил дефекты.

Для профессиональной оценки состояния квартиры Евгений обратился в независимую компанию, оказывающую услуги по приемке жилья. Результатом экспертизы стал акт осмотра на семи страницах с описанием выявленных недостатков. По расчетам экспертов, восстановительный ремонт обойдется примерно в 730 тыс. рублей.

Таким образом, за просрочку сдачи квартиры и за восстановительный ремонт застройщик оказался должен Евгению почти 1 млн рублей.

Читать еще:  Норма часов при графике 2/2

Шаг 1. Досудебное урегулирование претензии.

Сначала Евгений попробовал договориться с застройщиком, не доводя дело до суда. Но «Лотан» устранять недостатки ремонта отказался. Тогда Евгений обратился к юристу.

В июле 2021 года Евгений направил застройщику досудебную претензию, в которой ему предлагалось возместить убытки на устранение недостатков и уплатить неустойку за просрочку сдачи объекта. На претензию застройщик ответил отказом, сославшись на то, что неустойка не должна служить обогащением для одной из сторон. После этого Евгений решил обратиться в суд.

Шаг 2. Судебное разбирательство.

Евгений подал в суд два исковых заявления: о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и о возмещении расходов на устранение недостатков. Даты заседаний пока не назначены. По словам Андрея Шевченко, юриста, представляющего интересы Евгения в суде, судебные разбирательства по таким делам занимают в среднем от четырех до семи месяцев.

«На заседании о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры застройщик будет оспаривать неустойку: утверждать, что дом был введен в эксплуатацию вовремя, что неустойка несоразмерна, что на сроки сдачи повлияла пандемия. В таких случаях суд находит баланс интересов между дольщиком и застройщиком и удовлетворяет иск на ту сумму, которую считает целесообразной. Что касается взыскания компенсации за устранение недостатков, суд с большой вероятностью назначит повторную экспертизу, поскольку застройщик будет ходатайствовать о ее проведении. Застройщик наверняка будет предлагать поручить экспертизу своей организации, но суд назначит независимую компанию, которая определит перечень недочетов и рассчитает стоимость восстановительного ремонта. После этого дело вернется в суд, и, если все будет хорошо, суд взыщет с застройщика сумму, рассчитанную по судебной экспертизе», — поясняет Андрей Шевченко.

Почему застройщик не устраняет недостатки?

Отклеивающиеся обои, неровный пол и потолок — недостатки, не мешающие, по мнению застройщиков, пользоваться квартирой. Характеристики качественного ремонта регламентируются СНиПами (строительными нормами и правилами), которые носят рекомендательный характер, а потому застройщиками массово игнорируются. В ДДУ требования к качеству отделки тоже не прописываются. Вот и получается, что дольщик, заранее оплативший ремонт при покупке квартиры, может оказаться вынужденным переделывать недостатки за свой счет.

Тем не менее не все так мрачно. Помимо закона о долевом строительстве, покупателей квартир в новостройках защищает еще и закон о защите прав потребителей. По закону недостатком является несоответствие товара (работы, услуги) требованиям, которые прописаны в законе или договоре либо нигде не прописаны, но соответствуют целям, в которых товар (работа, услуга) обычно используется.

В этом случае СНиПы как раз и являются ориентирами, указывающими, как должны быть наклеены обои и какие неровности пола или стен являются максимально допустимыми. Если суд посчитает, что ремонт квартиры не соответствует СНиПам, он может обязать застройщика компенсировать покупателю квартиры необходимый ремонт.

Несмотря на то, что суды уже неоднократно вставали на сторону покупателей в подобных делах, застройщики все равно предпочитают не устранять недостатки в добровольном порядке. «Как показывает практика, большинство застройщиков не устраняют недостатки либо устраняют их точечно: то, что считают нужным устранить, или то, что могут устранить. Дело в том, что процент тех, кто с исками обращается в суд, не настолько велик, как процент тех, кто решает переделывать все сам. Застройщику может быть даже выгодно не устранять недостатки, чтобы не было большого потока людей, которые пришли бы к нему с требованием устранить недостатки или в судебном порядке выплатить возмещение», — считает Шевченко.

Когда суд может отказать в выплате неустойки

Если речь идет о неустойке за просрочку сдачи жилья, причиной отказа может стать ситуация, когда покупатель намеренно затягивает сроки приема квартиры. «Бывает такое, что дольщики находят какие-то недостатки и не принимают квартиру, тем самым затягивая срок начисления неустойки. В дальнейшем суд может признать это злоупотреблением и отказать в возмещении, встав на сторону застройщика», — поясняет Шевченко. По его словам, отказываться принимать квартиру стоит в том случае, если недостатки являются существенными и могут мешать проживанию: отсутствие воды, электричества, отопления и т. п.

Если же недостатки носят косметический характер, с приемкой квартиры лучше не затягивать. А чтобы в дальнейшем можно было рассчитывать на компенсацию за устранение недостатков, для приемки квартиры стоит пригласить профессионального эксперта. Он составит детальный акт о состоянии квартиры, с которым можно будет обратиться к застройщику или в суд.

Также бывает, что застройщик включает в ДДУ условия, по которым при определенных обстоятельствах он может в одностороннем порядке переносить сроки сдачи жилья. По мнению Андрея Шевченко, такие положения договора ущемляют права дольщика, так как тот обычно просто присоединяется к договору и не может повлиять на его содержание. В связи с этим, отмечает Шевченко, в судебной практике есть дела, когда суд не находил никаких форс-мажорных обстоятельств для переноса сроков сдачи дома и вставал на сторону дольщика.

Читать еще:  Согласие на выезд ребенка за границу

Что до возмещения расходов на ремонт, здесь суд может отказать в следующих случаях:

  1. Закончился гарантийный срок на ремонт.
  2. До проведения судебной экспертизы покупатель сам устранил недостатки.

Гарантийный срок на отделку помещений указывается в ДДУ и обычно составляет два года с момента подписания договора приема-передачи. В течение этого срока можно требовать компенсации суммы, которую придется потратить на ремонт.

То же самое касается второго пункта: если до проведения судебной экспертизы покупатель сам сделает ремонт, эксперту будет трудно установить, какие недостатки действительно были.

Тонкости первых шагов возможной тяжбы

Безусловно, есть ряд тонкостей, которые надо изучить заранее. На что стоит обратить внимание в первую очередь, и на что часто ссылаются недобросовестные строители?

Тип заключенного договора. Для того чтобы уклониться от ответственности за несвоевременную сдачу объекта (читай — не платить неустойку), застройщик иногда пытается «съехать» на том, что заключался не договора подряда, а другой тип договора. Заметим, что согласно п.2 ст. 217 Гражданского Кодекса, договор долевого строительства следует считать договором подряда.

Срок исполнения контракта. Если срок сдачи дома установлен не конкретный, а дана лишь приблизительная дата (определенный квартал такого-то года), то ответчик может сослаться на невозможность точного подсчета количества дней. Решение — отталкиваться от первого числа месяца, следующего за установленным периодом (например, если срок сдачи — первый квартал 2014 года, то стоит считать с 1 апреля 2014 года)

Уведомления, письма от застройщика. Строительная компания может продлить срок сдачи объекта в случае, если согласует это с Покупателем минимум за 2 месяца (согласно все тому же 214-ФЗ). Если же уведомлений, писем, предложений продлить сроки и, соответственно, дополнительного соглашения не было, то здесь Исполнитель не сможет уклониться от ответственности.

Если застройщик просит об увеличении сроков строительства(предлагает заключить дополнительное соглашение), то сразу требуйте компенсации своих интересов. Если затягивание сроков дду происходит без согласования с Вами – не тяните с документальной претензией. При плохом стечении обстоятельств (а оно случается), Вы сможете оказаться в первых списках на получении компенсации по закону.

ШАГ 2. Передаете претензию застройщику

Как?

  • По почте

Отправляйте заказным письмом с уведомлением. Сохраняйте почтовые квитанции, которые подтверждают отправку, и уведомление, что застройщик претензию получил.

Как долго хранить, спросите вы? Лучше до окончания всего мероприятия — пока не получите квартиру или денежную компенсацию!

  • Лично

Если хотите, передать претензию можно лично. В этом случае на вашем экземпляре застройщик должен поставить подпись и дату. Этот документ с отметкой сохраняем до разрешения вопроса.

ВАЖНО! Если вы участник ЖСК, то информация статьи для вас не актуальна!

Когда?

  • До подписания акта приема-передачи

В претензии обозначьте размер неустойки по дду за 1 день. Какая сумма набежит в итоге — зависит от времени просрочки.

  • После подписания акта

Обозначьте фиксированную сумму — за весь период просрочки.

Застройщики переносят сроки сдачи домов: Почему это происходит и что делать покупателям

<p>Фото © Shutterstock</p>

Почему застройщики задерживают сдачу домов

Проблемы с нехваткой рабочих-мигрантов на строительных площадках, удорожание стройматериалов, законодательные изменения — все эти факторы оказали серьёзное влияние на рабочие процессы в девелоперских компаниях. Об этом рассказал директор по девелопменту ГК «РКС Девелопмент» Сергей Самойленко.

По его словам, дефицит рабочей силы по-прежнему сохраняется по всей стране. Сейчас это усугубляется наступлением летнего сезона, когда работа на стройках вступает в самую активную фазу. Сильнее всего ощущается дефицит кадров на отделочных работах, так как в тёплое время года люди чаще делают ремонт и специалисты находят работу у частников. Таким образом, многие бригады, которые могли бы работать на массовом строительстве и отделке, заняты в другом секторе.

Стоит отметить, что для них работы по ремонту для физических лиц проще, а оплата, как правило, значительно выше. Сегодня подрядным организациям для того, чтобы провести дополнительный набор специалистов, нужно существенно больше времени. Конечно, это связано с дефицитом кадров на рынке. Многие подрядные организации заключали договоры с застройщиками до Нового года, и им сейчас крайне сложно найти качественных исполнителей, согласных работать на старых условиях. Отсюда и задержки по темпам строительства. В этих случаях подрядные организации просят застройщика пересмотреть стоимость контракта для совместного решения проблемы, — пояснил Сергей Самойленко.

Снижение квартплаты и компенсации: Какие новые права и льготы получили жильцы

Аналитик компании «Фридом финанс» Евгений Миронюк отметил, что здесь сказывается также зависимость привлекательности российского рынка труда для мигрантов от курса рубля. Для рынка денежных переводов из России огромное значение имеет Средняя Азия. По данным Всемирного банка, объём средств, отправленных из РФ в Таджикистан и Кыргызстан, к примеру, упал в 2020 году на 37% и на 17% соответственно. Это в целом отражает занятость иностранной рабочей силы, задействованной преимущественно в строительном секторе.

Фото © Агентство "Москва"

Фото © Агентство «Москва»

Счета эскроу способствуют тому, что девелопер не может остановить проект до конца его реализации. Здесь этот инструмент всецело на стороне дольщика. С другой стороны, проблемы застройщиков и покупателей обсуждаются и в Минстрое. Готовятся программы по поддержке отрасли. Но пока всё корректируется за счёт рыночного регулирования, то есть цены реализации квартир на рынке. Безусловно, по регионам ситуация разнится, так как рынок крайне неоднороден в масштабе страны, — рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Читать еще:  Обзор судебной практики по делам о наследовании

Как говорит Евгений Миронюк, непосредственно изменения в законодательстве, связанные с применением эскроу-счетов, увеличили общие сроки строительства. Это произошло из-за необходимости сбора застройщиками большого набора документов. Правда, большинство участников рынка учитывали это заранее.

Как правило, задержка с вводом домов в эксплуатацию вызвана тем, что приёмочная комиссия не выдала разрешительных документов. Обычно это происходит из-за выявления каких-то серьёзных недостатков в построенных объектах. Чтобы ускорить ввод жилья в эксплуатацию, застройщик должен максимально оперативно ликвидировать все недочёты, — рассказала президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

Она пояснила, что порой конструкционных дефектов из-за нарушения правил строительства и некачественных материалов бывает так много, что ликвидировать их приходится очень долго. К тому же это требует значительных усилий и финансовых затрат.

С 1 июля вырастут пособия на детей и появятся новые выплаты: кто станет получать больше

Ещё один вызов для рынка недвижимости — дефицит и бесконечный рост стоимости строительных материалов. Особенно это касается финишных материалов. Очень сложно договориться с поставщиками и спланировать бюджет строительства. Сергей Самойленко отметил, что большинство поставщиков отказываются подтверждать цену, если поставка запланирована через неделю. Стоимость материалов меняется каждый день. Поставщики требуют немедленной оплаты и отгрузки в течение 3–6 дней для сохранения цен.

Также мы столкнулись с трудностями в поставках иностранных материалов, а они наиболее часто используются для финишной отделки. Так как во многих европейских странах ещё сохраняется режим локдауна, там отмечается дефицит сырья для финального изделия. Ситуация обостряется и тем, что отечественные утеплители, используемые почти в любом гражданском строительстве (такие как минеральная вата), пользуются бешеным спросом за рубежом. Соответственно, поставщики заинтересованы в продаже основного объёма за границу, а российские застройщики при этом ощущают дефицит, — рассказал Сергей Самойленко.

Фото © Shutterstock

Причём все эти проблемы характерны для всего строительного рынка, а не только для сегмента многоэтажного жилья. Об этом рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Он отметил, что проблема дефицита кадров заключается не только в мигрантах. Не хватает строителей, инженеров и руководящего состава.

Многие строительные материалы подорожали на 80%. Нам приходится повышать стоимость объектов уже на этапе заключённого контракта. Просим клиента войти в положение и предоставляем обновлённую смету. Многие просят отложить стройку до стабилизации цен, и мы это делаем.

Но если перенос срока сдачи дома — это одна история (там единственный собственник, принимающий решение), то в случае с новостройками всё сложнее. И здесь существует конфликт интересов. Вспомните, сколько недовольства вызвала инициатива, когда покупателю хотели запретить не подписывать акт приёмки квартиры, а разрешить указывать недоработки с желаемыми сроками устранения. Сейчас перед застройщиками выбор — выполнить обязательства в ущерб качеству или ждать, — пояснил Максим Лазовский.

Ещё одна вероятная причина срыва сроков сдачи дома — недофинансирование от банков или несоответствие реальных затрат проектным. Но основная причина — в моратории на взыскание штрафов и пени с застройщика, который был наложен на период с апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.

По его словам, в этот период многие застройщики просто перебросили рабочую силу на новые объекты, зачастую классом выше, и спокойно вели там продажи и строительство. Как результат, сроки заселения объектов, которые уже должны были быть сданы в эксплуатацию, сдвинулись на полгода-год, а возможности востребовать компенсацию с девелопера у дольщиков не оказалось. Либо эти суммы значительно меньше из-за вышеупомянутого моратория.

Выводы

Как и что делать, при условии затягивания сроков и просрочки сдачи коттеджного поселка, собственник вправе решать самостоятельно. Пожалуй, наиболее оптимальным вариантом, будет обратиться к толковому юристу за консультацией, как только возникли подозрения в такой ситуации. Далее плотно общаться с застройщиком, мониторить ситуацию…

Идти сразу на конфронтацию однозначно не стоит. Как не стоит и торопиться с поспешными выводами. Загородный девелопмент сам по себе несет немало рисков, а учитывая волатильность нашей экономики — все из них не в состоянии предвидеть и предотвратить даже самые крупные и опытные девелоперы.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector