Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия

Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия?

Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия?

Застройщики привлекают деньги граждан для возведения многоквартирных домов по договорам долевого участия (ДДУ). Другой способ покупки квартиры до завершения строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) после подписания договора паевого участия (ДПУ).

Договор инвестирования (ДИ)

ДИ – это соглашение, подразумевающее партнёрство между сторонами сделки и, как следствие, равное разделение рисков в процессе строительства объекта. В наши дни подобная форма договора практически вышла из обихода, но была достаточно распространена до вступления в силу 214-ФЗ.

Благодаря лазейкам в законодательстве некоторым девелоперам всё же удаётся заключать со своими клиентами подобные договора.

Особенности ДИ:

  1. Не подлежит обязательной регистрации.
  2. В качестве инвестора могут выступать не только конечные обладатели квартиры, но и третьи лица (например, инвестируют в строительство родители, а собственниками недвижимости будут являться их дети).
  3. По одному объекту строительства возможно привлечение нескольких инвесторов (причём в рамках одного договора могут одновременно участвовать как физические, так и юридические лица).
  4. Инвестировать можно не только денежные средства, но и прочие активы (например, иное имущество, имущественные права).
  5. Взыскать неустойку с застройщика по ДИ практически нереально.

ДДУ и Договор инвестирования – в чём отличие и что выбрать?

Таким образом, различия между ДДУ и ДИ значительны, хоть они и имеют под собой одну цель – зафиксировать за покупателем права на строящуюся недвижимость путём вложения средств.

Переуступка прав по ДИ

Отдельно хочу остановиться на этом моменте. Если переуступка прав по ДДУ – дело обыденное и весьма распространённое, то в случае с ДИ есть важные нюансы.

Формально законом запрещена переуступка прав по ДИ, но наше законодательство позволяет застройщикам реализовывать эту процедуру на практике.

Схема выглядит следующим образом:

Шаг 1. В процессе строительства девелопер привлекает стороннее юридическое лицо в качестве соинвестора или подрядчика.

Шаг 2. На основании ДИ за оказанные услуги эта организация вместо денежных средств получает определённое количество квартир под реализацию.

Шаг 3. Когда строительство дома близится к завершению, данное юридическое лицо стремится найти конечного покупателя на квартиры (сделка оформляется по договору переуступки, но нигде не регистрируется ввиду отсутствия законных оснований).

Шаг 4. После сдачи дома в эксплуатацию покупатель (физическое лицо) регистрирует квартиру на своё имя.

Всё проходит гладко, если застройщик добросовестно выполняет свои обязательства. В противном случае конечные покупатели серьёзно рискуют: очень сложно доказать свои права на объект и вернуть деньги, если дом не будет достроен. Зачастую проблемные объекты достраивают сторонние застройщики, для которых незарегистрированные договора переуступки не имеют какой-либо юридической силы.

Признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве

Признание предварительного договора договором долевого участия в строительстве одна из наиболее актуальных тем для дольщиков.

Действующее законодательство, в частности статья 421 ГК РФ предусматривает “свободу договора”, что в буквальном смысле означает, что стороны могут заключать любой договор, в том числе и смешанный. Данное положение позволяет застройщикам, в целях привлечения денежных средств для возведения объекта, заключать с дольщиками различные договоры: предварительный договор купли-продажи (с последующем заключением основного договора купли-продажи); договор инвестирования; договор переуступки права требования; договор простого товарищества. Заключение застройщиком любого договора, кроме договора участия в долевом строительстве обусловлено тем, что застройщик пытается обойти закон о долевом строительстве, тем самым ставит дольщика в опасное положение, поскольку лишает последнего гарантий, предусмотренных вышеуказанным законом.

. Гарантии при подписании договора участия в долевом строительстве

Вскользь стоит упомянуть о гарантиях, которые дольщик получает при заключении именно договора участия в долевом строительстве. Напомним, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации в регпалате, до момента регистрации, даже в случае его подписания обеими сторонами, он не считается заключенным. И так, гарантии:

  • договор участия в долевом строительстве на одну квартиру может быть зарегистрирован только один раз, данное обстоятельство защищает дольщиков от двойной продажи его квартиры.
  • в случае возбуждения процедуры о банкротстве застройщика, квартира, указанная в договоре участия в долевом строительстве не входит в конкурсную массу и не “уходит с торгов”.
  • в случае правопреемства (пример, открытия наследства), правопреемник становится дольщиком.
История применения судебной практики по признанию заключенного договора договором участия в долевом строительстве

До принятия специального закона, застройщики заключали различные договоры для привлечения денежных средств граждан в целях возведения объекта недвижимости. После принятия ФЗ “О долевом строительстве…”, который обязывает застройщика заключать именно договор участия в долевом строительстве, ситуация коренным образом не изменилась, данное обстоятельство вызвано тем, что контролирующие органы закрывали глаза, а суды по чисто формальным основаниям (в том числе и с ссылкой на ст. 421 ГК РФ) отказывали в признании заключенного договора, договором участия в долевом строительстве.

Читать еще:  Подсудность исков, споров, дел по закону о защите прав потребителей

Указанная ситуация не могла продолжаться слишком долго, поскольку число обманутых дольщиков росло как “снежный ком”. Сравнительно недавно ФЗ “О банкротстве” был дополнен главой о банкротстве застройщиков, которая предоставила дополнительные гарантии дольщикам, но только тем, которые подписали и зарегистрировали именно договор участия в долевом строительстве. Благодаря указанной главе, у дольщиков больше шансов сохранить за собой квартиру в случае банкротства застройщика.

Указанные законы и дополнения к ним не облегчали жизнь людям, которые вступили в правоотношения с застройщиками не по договору участия в долевом строительстве, а таких было (да и есть по сегодняшний день) большинство.

Ситуация несколько поменялась после появления на свет «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), который предоставил дополнительные гарантии дольщикам, не имеющим на руках договор участия в долевом строительстве. К таким гарантиям можно отнести:

  • право дольщика на получения процента по ст. 395 ГК РФв двойном размере, в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, об этом говорит пункт 7 указанного акта;
  • право дольщика на получения процента по п. 6 ст.13 ФЗ “ОЗПП”, а не по ст. 395 ГК РФ (процент значительно ниже), в случае, если застройщик не имел право на привлечение денежных средств, а дольщик приобретал квартиру в личных, семейных целях, на это указывает пункт 8 указанного акта;
  • в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве, при наличие существенных условий основного договора, а также наличие полномочий у застройщика на привлечение денежных средств граждан, данный договор может быть признан основным договором участия в долевом строительстве с обязанностью дольщика предоставить необходимую документацию в регистрирующий орган для регистрации указанного договора (пункт 9 Обзора).
. Основания для признания заключенного договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве

Понуждение застройщика к заключению договора участия в долевом строительстве на “пустом месте” невозможно, для этого должны быть основания. К таким основаниям можно отнести устоявшие правоотношения, обличенные в документальною форму, иначе говоря с застройщиком должен быть заключен какой-то договор (предварительный, инвестирования и т.д.).

На основание заключенного договора, дольщик вправе требовать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом в договоре должны быть существенные условия основного договора. Согласно ст. 4 ФЗ “О долевом строительстве”, к существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся:

  • детализация передаваемого объекта недвижимости;
  • цена договора;
  • срок передачи;
  • гарантированный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Последний абзац п. 9 “Обзора” указывает на то, что достаточно наличия в признаваемом договоре сведений об объекте долевого строительства и цены договора.

Кроме того, застройщик должен:

  • иметь на праве аренды или праве собственности земельный участок, на котором возводится объект;
  • на момент заключения с застройщиком первоначального договора, последний должен обладать разрешением на строительство.
Организации к которым нельзя предъявить требования о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве

Анализируя пункт 11 “Обзора”, в котором указано, что ФЗ “О долевом строительстве” не распространяется на такие организации, как жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, можно прийти в выводу, что они не обязаны заключать договор участия в долевом строительстве.

Определение подсудности при подаче иска о признании договора договором участия в долевом строительстве

По общему правилу, иск должен подаваться в районный суд, по месту нахождения возводимого объекта. Данное правило повторяется в п.5 “Обзора”.

В случае, если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то заявление о признании заключенного договора договором участия в долевом строительстве нужно подавать в арбитражный суд.

В Решение Вахитовского районного суда г. Казани Республики Татарстан по встречному иску гражданина к застройщику о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве было отказано, поскольку начата процедура банкротства застройщика.

по встречному иску ответчика к истцу о понуждении зарегистрировать договор долевого участия судом вынесено определение о прекращении производства по делу, имеется спор о праве, который подлежит разрешению в арбитражном суде РТ, так как в арбитражном суде РТ имеется дело о банкротстве ответчика.

Пример из судебной практики

Довод представителя ответчика о том, что ООО «ФОН-Ривьера» не является застройщиком объекта, не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку обязанность по передаче <данные изъяты> спорного нежилого помещения приняло на себя именно ООО «ФОН-Ривьера».

Читать еще:  С чего начать чтобы вступить в наследство

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Что такое договор долевого участия?

Если выделить договор долевого участия (ДДУ), то здесь следует понимать, что это важнейший документ, отражающий инвестиционное участие дольщика в возведении многоквартирного дома. Причем важно учесть, что все это происходит практически на таких же условиях, что и в момент оформления договора инвестирования.

В тот момент, когда собственно и происходит оформление подобного договора, то все участники должны внимательно ознакомиться со всеми его пунктами. Все это связано с тем, что каждый пункт несет определенный смысл. Если не сделать этого, то в дальнейшем есть шанс столкнуться с лишними проблемами, поэтому заранее задумайтесь об этом.

Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи.

Про о тличия договора купли-продажи от договора дарения смотрите тут.

Важно понимать, что дольщик обязан осуществить оплату потенциального жилья. Что касается положений документа, то сюда принято относить ответственность и те условия, при которых собственно должны быть внесены взносы, предназначенные для строительства, также, указываются и сроки.

Те лица, притязающие на недвижимость в новостройке, уже не станут разделять ответственности за предоставление услуг со стороны строительной компании. Поэтому они имеют полное право требовать исполнения уже принятых услуг, и тех, которые обозначены в соглашении обязательств. Что касается исполнителя услуг, то и он приобретает широкие полномочия.

Цена проекта

Инвестиционный договор обязательно устанавливает цену проекта. Для инвестора она означает полную сумму необходимых вложений, в которую включены все расходы на стоимость материалов, вознаграждения, услуги специалистов, допустимые риски, техническое оснащение и другие траты.

Цена проекта представляет собой приблизительную сумму или допустимый диапазон необходимых вложений. Для подсчета точных цифр используют небольшие поправки или индексы, которые учитывают возможные изменения цен на материалы или услуги.

При нарушении сроков осуществления проекта его цена может меняться. В таком случае, стоимость корректируется в интересах стороны, которая понесла убыток.

Цена инвестиционного проекта

к оглавлению ↑

Квартира получилась меньше: когда застройщик вернет переплату

Квартира получилась меньше: когда застройщик вернет переплату

В октябре 2015-го военнослужащий Алан Пухаев* заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделила ФГКУ «Росвоенипотека» — госучреждение, которое обеспечивает российских военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. В договоре указали, что цена жилья фиксированная. Вне зависимости от того, получится квартира меньше или больше, чем договаривались, Пухаев должен был заплатить 3,2 млн руб. В итоге дольщику достался 61 кв. м. Но если считать балкон и лоджию, то 64,80 «квадратов». В декабре 2016-го Пухаев подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил «СпецСтройКубань» вернуть 107 000 руб. Ведь квартира получилась меньше, чем планировалось.

Ориентировочная площадь

Застройщик деньги не отдал. Тогда Пухаев обратился в Советский районный суд Владикавказа. Дольщик требовал признать ничтожным тот пункт договора, из-за которого лишился права на перерасчет цены квартиры. И первая инстанция удовлетворила требование. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора. А значит, дольщик может потребовать соразмерного уменьшить цену [решение по делу № 2-3826/2019 не опубликовано. — Прим. ред.].

Но в ВС Северной Осетии выиграл «СпецСтройКубань» (дело № 33-846/2020). Он убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Более того, это положение появилось в договоре по инициативе Росвоенипотеки, пояснило общество. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии. Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Отменить это решение в Пятом кассационном суде не получилось. Тогда Пухаев пожаловался в Верховный Суд России.

Читать еще:  Оставление искового заявления без движения в гражданском процессе

Прописывать отклонения от метража

В ВС спор попал к «тройке» во главе с Александром Киселевым (дело №22-КГ21-3-К5). Передача дольщику квартиры с площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от его условий, решили судьи.

Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади.

«СпецСтройКубань» подвело то, что в договоре с Пухаевым не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС и отправил спор на пересмотр в апелляцию. Первое заседание назначено на 9 сентября (дело № 33-1741/2021).

Видимо, теперь, чтобы определить не вышел ли застройщик за пределы допустимых погрешностей, апелляции придется применить правила о разумности и добросовестности, рассуждает Александр Латыев, партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36 место По выручке Профайл компании × . Ведь в ДДУ нет никаких ориентиров. Хотя куда вероятнее, что суд проигнорирует условие об отклонении от проектной площади и просто снизит цену квартиры, предполагает юрист.

Новый уровень защиты

Это дело отражает позицию Конституционного суда, которую тот занял еще в 1999-м, говорит Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Семейное и наследственное право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Уголовное право Профайл компании × . Потребители — экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление № 4-П/1999). Похожая практика по дольщикам есть в регионах, рассказывает юрист. Например, суды ХМАО с 2010-х последовательно защищают граждан от злоупотреблений застройщиков.

Принятие решения на уровне ВС — достаточно важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в ДДУ условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. Как правило, так поступают застройщики, склонные к уменьшению площади квартир.

Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Семейное и наследственное право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Уголовное право Профайл компании ×

Латыев предполагает, что позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. «Обычно это не связано со злым умыслом, а обусловлено технологией строительства. Добиться точного попадания в проект можно, но затратно, а в большинстве случаев и не требуется», — объясняет юрист.

Договоры в сфере строительства в нашей стране традиционно предусматривают возможность отступлений от проекта. Но с определенными ограничениями.

Александр Латыев, партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36 место По выручке Профайл компании ×

Так, всегда устанавливаются пределы таких отступлений. Количественные — допустимое отклонение от площади. И качественные — например, соблюдение геометрии помещений.

А еще для разных отступлений предусматриваются разные последствия, говорит Латыев:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector