Rzdfine.ru

РЖД Финанс
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве

Переуступка прав требования по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве

Цессия – переуступка прав по договору долевого участия, на основании которого можно реализовать недвижимость, приобретенную еще на этапе строительства. Согласно ФЗ-214 от 2004 года, процесс заключения сделки регулируется ГК РФ.

Заключить подобное соглашение собственник имеет право до момента оформления права собственности на недвижимость. При наличии акта приема-передачи имущества будет осуществлена сделка купли-продажи. Переуступка прав возможна, если в документе не указано иное.

Договор долевого участия: на что нужно обратить внимание

Редакция Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, принятая в июле 2016 года определяет понятие договора долевого участия (ДДУ) совершенно чётко и однозначно. Предметом ДДУ, согласно этому закону, признаётся участие дольщика или организации в постройке объекта, для чего гражданин должен предоставить средства, равные по объёму окончательной стоимости части этого строящегося дома (доли). На эту долю, собственно, покупатель и приобретает права собственности, когда дом будет построен.

Новая редакция закона 214-ф3 существенно снизила риски при заключении договоров на долевое строительство

Принятие новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ позволило существенно снизить риски при заключении сделки покупки квартиры в строящемся доме. Поэтому первое, что следует сделать при покупке, это выбрать застройщика, работающего в соответствии с указанным законом. Обычно подобная информация указывается застройщиком в первую очередь в информационных буклетах и на сайтах. В случае же её отсутствия непременно стоит прояснить этот момент.

Правительством нашей страны разработаны нормы и правила, которые являются обязательными для всех сторон договора долевого участия как при его подписании, так и при его последующем исполнении. Вот основные из этих требований:

  1. Начало действия договора долевого участия признаётся с момента его обязательной государственной регистрации в виде письменного документа,
  2. Обязательным является наличие в ДДУ описания дома, в котором приобретается квартира. Необходимо наличие плана, чертежа или схемы приобретаемого объекта, его положение на этаже, наличие или отсутствие балконов, лоджий или террас с их размерами и положением в строительных осях. Обязательно нужно указывать материал стен и перекрытий, а также других основных строительных характеристик,
  3. Определённый срок, когда объект будет передан дольщику также обязательно должен быть указан в ДДУ. Надо быть готовым к тому, что юристы застройщика могут всячески избегать озвучивания конкретных дат и сроков окончания строительства. Эта хитрость нужна им чтобы не подвергаться риску выплаты неустойки, если эти сроки будут нарушены,
  4. Важнейшим пунктом договора долевого участия является цена объекта строительства с указанием срока и условий оплаты,
  5. Обязательно указание наличия и объёма гарантийного срока на приобретаемую по ДДУ квартиру,
  6. Существенными являются способы, которыми застройщик будет исполнять договор. Они обязаны полностью соответствовать всей той проектной документации, которая существовала и была действительна юридически в момент заключения ДДУ между дольщиком и застройщиком. В случае несоответствия одного другому договор может быть признан недействительным,
  7. Оговорено также право наследования обязательств и прав по договору, а также возможные риски случайного повреждения или даже гибели объекта, которые обязательно должны быть застрахованы, как и риск возможного недостроя.

Несмотря на надёжность схемы заключения договора долевого участия, на обязательность его регистрации, исключающей возможность двойных продаж, на целую систему штрафных санкций при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи дома, а также невозможность изменения суммы договора в одностороннем порядке, ДДУ не исключает ситуаций, при которых страдает даже самый добросовестный дольщик. Вот некоторые из них, которые всегда могут возникнуть внезапно:

При покупке строящегося жилья всегда существуют риски

  • Банкротство застройщика
  • Невозможность приобретения аналогичного жилья в случае расторжения договора по вине застройщика из-за недостаточности средств в результате колебаний рынка недвижимости в сторону удорожания объектов
  • Возможность для застройщика изменить проектную декларацию и видовые характеристики квартиры в одностороннем порядке до регистрации договора уступки
  • Налоговый вычет можно будет получить не ранее, чем через три года после сдачи объекта строительства и подписания акта приёма и передачи квартиры.
Читать еще:  Получить медицинскую справку в Москве

Подводные камни и риски переуступки

Определим преимущества и риски цессии для всех ее участников.

  • Продавец (цедент) ничем не рискует, он заранее, еще до государственной регистрации сделки цессии, получает свои денежные средства. Сумма, получаемая им, гораздо больше той, что была выплачена по ДДУ, даже с учетом банковских процентов. Благодаря возможности цессии, цедент переводит свое недвижимое, еще даже не построенное, имущество в ликвидную форму и может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, вложив в новый ДДУ;
  • У цессионария рисков гораздо больше, но и преимуществ также больше.

Основным преимуществом цессии в долевом строительстве для цессионариев является покупка недостроенной квартиры, за полгода до сдачи дома, по значительно более низкой цене, чем при покупке готовой квартиры через эти полгода. Разница может достигать нескольких сотен тыс. руб. Это своеобразная плата за риск.

  • риск недействительности сделки. Для предотвращения такого поворота событий необходимо отказаться от сделки с любым предварительным договором (договор купли – продажи, ДДУ). Эти договоры не проходят государственную регистрацию, и существует вероятность двойной продажи. Договор же цессии, зарегистрированный в Росреестре, исключает двойную продажу. Также необходимо перед сделкой убедиться в дееспособности продавца (цедента). Если же цедентом выступают несовершеннолетние (такие случаи уже бывали много раз, и даже отмечены в судебной практики), то цессия совершается только по разрешению органа опеки того района, в котором прописан цедент;
  • риск невыплаты цедентом всей суммы по ДДУ. Для предотвращения такого поворота событий необходимо перед сделкой тщательно проверить все квитанции, подтверждающие оплату цедентом всей суммы, желательно проверить это также и в офисе у застройщика;
  • риск несдачи дома, долгостроя, банкротства, ликвидации застройщика, приостановления его деятельности по решению арбитражного суда. Для предотвращения такого цессионарии необходимо заранее, еще до совершения сделки, изучить застройщика. Проще всего зайти на сайт застройщика, на котором, в соответствии с требованиями Закона, должны быть представлены: разрешения на ввод в эксплуатацию ранее построенных этим застройщиком объектов, аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом, проект ДДУ, отвечающий требованиям, выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительства банка или страхование в страховой компании) и фотографии самого строящегося многоквартирного дома (по части 2 ст. 3.1 Закона). Изучение этих документов сразу же позволит отсеять сомнительных застройщиков, и не рисковать своими деньгами.
  • также цессионарий замораживает свой капитал, он не имеет возможности пользоваться своей ликвидной собственностью эти полгода до сдачи дома, и ее перепродажи другому лицу. Хотя ее можно было бы вложить в другое, возможно еще более выгодное дело.

Договор уступки права обязательно должен содержать

  • название объекта долевого строительства ( полный строительный адрес строящегося жилого дома и номер квартиры);
  • цену уступки права;
  • сроки расчетов по договору;
  • условие о том, что обязательства участника долевого строительства перед застройщиком выполнены в полном объеме;
  • реквизиты первоначального договора долевого участия или предшествующих договору уступки требования.

Если требования по договору оплачены не полностью, необходимо получить согласие застройщика на уступку. На практике вариантов получения такого согласия от застройщика может существовать несколько: одни компании оставляют для согласования строчку в договоре долевого участия, в других — от застройщика направляется письмо о согласии на уступку. Если оплата произведена не полностью, в договоре должно содержаться условие о переводе долга на приобретателя прав. Оплата по договору уступки прав требования происходит по согласованию сторон, в подавляющем большинстве случаев покупатель передает продавцу деньги при подписании договора, до его регистрации в Росреестре.

Условия договора

Вне зависимости от того, является ли договор уступки права требования двусторонним или трехсторонним, набор структурных элементов в нем будет стандартным. Так, в текст договора вписываются:

  1. дата и место заключение договора;
  2. наименование контрагентов. В трехстороннем договоре участвуют цедент, цессионарий и должник;
  3. предмет договора и основание его заключения;
  4. права и обязанности контрагентов;
  5. общая сумма задолженности;
  6. способы расчета;
  7. размер вознаграждения цессионарию, в случае, если долг не продается, а передаются лишь полномочия по его взысканию в пользу первоначального кредитора.
Читать еще:  Свидетельство на право собственности на землю

Процесс оплаты уступка права требования по договору долевого строительства

В большинстве случаев многих смущает вопрос оплаты при уступке паевого требования. Он будет происходить по следующему алгоритму.

  1. Сначала стороны должны найти компромисс в цене договора (сколько получающий право требования заплатит отступнику), а также провести консультации с инвестором о наличии или отсутствии задолженности по взносам.
  2. Следующий шаг это подписание договора цессии. Стороны должны детально оговорить в нем сумму, которая должна быть выплачена, а также каким способом произойдет оплата, и чем она подтвердится. При этом в соглашении нужно прописать, что оно вступит в законную силу только после передачи денег, а данный факт будет подтвержден распиской или актом.
  3. После передачи денег, к договору подкладывается документ подтверждающий передачу денег, и новый покупатель обязан зарегистрировать договор в государственном реестре.

Особенности переуступки права требования по ДДУ, рассмотрены в этом видео:

Важно запомнить, что такое соглашение не предусматривает оформления предварительного договора. Некоторые юридические лица или застройщики предлагают тем, кто отступает право паевого требования вексель в качестве оплаты.

Но это рискованный шаг, ведь этот документ подтверждает факт наличия виртуальных средств в виде обязательств, но реальными деньгами это не подкрепляется. Образец договора, можно скачать ниже.

Документы

Теперь перейдем к рассмотрению пакета документов, которые понадобятся для таких сделок.

  1. Первое что необходимо потребовать у первоначального пайщика это зарегистрированный договор паевого участия, в котором детально расписан объект жилой недвижимости, и внимательно ознакомиться с реквизитами инвестора.
  2. Следующий шаг, это проверка самого застройщика. В реестре прав на объекты недвижимости необходимо проверить, кому принадлежит участок земли где происходит застройка, затребовать справку подтверждающую что, дано разрешение на постройку дома.
  3. После выполнения первых двух пунктов, старый пайщик обязан предоставить справку что у него нет задолженности по оплате взносов, или наоборот, в какой сумме она имеется.
  4. Далее новый покупатель обязан потребовать справку у инвестора о том, что между ним и старым пайщиком не подписан документ (акт) о передачи и принятии объекта недвижимости (в таком случае соглашение подписывать нельзя).
  5. Также рекомендуется получить информацию из государственного реестра о том, что на пай нет никакого обременения (арест или другие ограничения наложенные судом или государственными органами).
  6. Когда вся информация собрана, стороны обязаны составить специальное уведомление, которое направить застройщику по почте или вручить под расписку о их намерениях.

Вот такой перечень документации, которая понадобиться для переуступки прав требования по ДДУ. Интересно знать, что направляя уведомление застройщику, стороны могут самостоятельно прописать в них срок, на протяжении которого с момента получения этого документа застройщик обязан дать свой ответ.

Государственная регистрация

Теперь рассмотрим вопрос о регистрации такого соглашения. Согласно законодательства, все договора паевого (долевого) участия обязаны быть внесены в государственный реестр (зарегистрированы в нем).

С учетом того, что такая сделка, формально делает нового кредитора пользователем и собственником объекта недвижимости, поэтому это соглашение также должно пройти регистрацию.

Этот процесс можно начинать только после того, как соглашение будет подписано и к нему будет приложен реестр или акт о переданных документах. Без этой процедуры сделка не будет иметь юридической силы. Конечно же, за такие действия нужно будет платить государственную пошлину.

Нужно запомнить, что с момента регистрации соглашения у нового пайщика не наступает право полной собственности на будущее жилое помещение. То есть он становиться долевым пайщиком, а после подписания акта о принятии объекта недвижимости, он должен будет снова его регистрировать.

Сроки переуступки

Как таковых сроков для совершения данных действий не существует. Тем более, что действующие нормативно-правовые акты говорят о том, что такое соглашение нельзя подписывать после того будет надлежащим образом оформлен акт о принятии жилого помещения.

Интересно знать, что застройщик имеет полное право оспаривать договор по переуступке. При этом мотивировка такого иска в судебный орган может быть разной. Часто это бывает в ситуации, если он не был предупрежден о такой сделке через уведомление.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

  • если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
  • если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
  • если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
  • если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
  • если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  • строительный адрес дома;
  • кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
  • этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
  • общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
  • дата сдачи дома.

Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше. Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector