Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Наследование земельного участка, не принадлежащего на правах собственности наследодателю

Наследование земельного участка, не принадлежащего на правах собственности наследодателю

Отзыв Эфименковой Ольги о компании Земельный Юрист

После смерти гражданина к его наследникам переходит имущество, в т. ч. земельный участок, принадлежащий наследодателю на праве собственности. Земельный участок — это территория, границы которой определены и зафиксированы документально. В некоторых случаях наследники могут претендовать также на надел, который не был в собственности наследодателя.

Право, обязанности и ограничения при аренде земельного участка

Согласно Гражданскому кодексу, после смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к его преемнику, а именно к наследникам. Они могут перейти по нормам закона, тогда вступают в права аренды родственники арендатора. Другой вариант – это переход к наследникам права аренды через завещание.

Если завещание отсутствует и наследников несколько, то право аренды переходит к ним в равных долях. Тогда им предстоит заключить договор совместной аренды (ст.1122 ГК РФ). Существенные условия договора аренды остаются неизменными. В их числе предмет аренды и размер арендной платы.

У арендатора нет права распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, так как он фактически ему не принадлежит. Он не вправе продать его, подарить и совершать иные юридически значимые действия.

Обязанности арендатора обычно четко фиксируются в договоре. Это может быть эксплуатация в соответствии с целевым назначением, постройка дома на участке в оговоренные сроки, обязанность своевременного внесения арендной платы; содержания земельного участка в надлежащем состоянии и оплата расходов по его поддержанию.

Ограничения при аренде земельного участка связаны с его целевым назначением. Земельные участки обычно предоставляются под конкретные цели: для обслуживания дома, ведения ЛПХ, строительства капитальных объектов и пр. Если участок будет использоваться нецелевым образом, то договор аренды может быть расторгнут досрочно.

Варианты аренды земельных паев

У государства. Большинство граждан арендуют паи именно так. Возможность пользоваться землей возникает у них только после регистрации земли и внесения ее в реестр. Граждане приобретают право по результатам торгов. Аукцион позволяет лицу получать пай по невысокой цене, особенно когда у него нет других конкурентов. При этом оформлением всей документации по будущим торгам должен заниматься сам заявитель. Даже если он являлся единственным участником торгов, то с ним после их окончания все равно заключается арендный договор.

У частного лица. Некоторые получают земельные паи по наследству. При этом гражданин сможет сдать в аренду участок только после вступления в наследство. От наследника требуется принятие всего имущества, а не отдельных его частей. Чтобы оформить наследство в виде земельного пая, гражданину потребуется предоставить само завещание, документ, подтверждающий смерть предыдущего владельца участка. Также от наследника потребуется свидетельство или прочий документ, которым будут подтверждены его родственные связи с усопшим. При необходимости могут запрашиваться судебные распоряжения.

Многие стараются сдавать в аренду сразу несколько паев. Это выгодно как для арендодателя, так и заемщика. Первый получает значительно большую прибыль, чем при сдаче только одного земельного участка. Второй имеет больше урожая.

Варианты и условия прекращения права пожизненного владения

В соответствии с законодательством РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком может прекратить свое существование по желанию владельца либо в принудительной форме – по решению органа государственной власти. Согласно статьи 45 Земельного кодекса РФ, принудительное прекращение права наследуемого владения допускается на следующих основаниях:

  • изъятие участка по причине ненадлежащего использования;
  • изъятие участка для нужд муниципалитета или государства.

При этом под понятием «ненадлежащее использование земельного участка» следует подразумевать:

  1. порчу земли;
  2. нерациональное использование земли либо использование ее не по целевому назначению;
  3. создание неблагоприятной экологической обстановки;
  4. неисполнение владельцем обязанностей по охране почвы или рекультивации земли.

Помимо этого, если земельный участок предназначен для возведения на нем строительного жилого объекта или производства сельскохозяйственных работ, он может быть изъят органами власти, при условии, что указанные цели не были реализованы в течении 3-х лет, не включая сюда времени, необходимого для освоения земли.

Важно! Принудительное изъятие участка, находящегося у владельца на праве пожизненного владения, допускается только на основании соответствующего судебного акта.

При этом, если речь идет о прекращении владения вследствие ненадлежащего использования надела, то лишение такого права сопровождается назначением административного наказания (статья 8.8. Кодекса об Административных правонарушениях РФ). В добровольном порядке прекратить право пожизненного владения земли можно только в силу двух причин:

  1. отказ правообладателя от дальнейшего владения участком;
  2. приобретение данной земли в собственность.
Читать еще:  Образец заявления на выдачу судебного приказа о взыскании долга

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

В ЕГРН нет сведений о земельном участке под зданием. Что делать покупателю такого здания?

Здание отвечает всем требованиям покупателя, фактически находится в нужном месте, но по документам непонятно, на каком именно земельном участке оно стоит. Что делать в такой ситуации? Какие риски у таких объектов? Что делать, если выяснится, что здание стоит на земельном участке продавца не целиком, а частично? Или что на земельном участке стоит не только это здание?

Рассказывает:

Екатерина Сиденко Advant Beiten шортрид

Екатерина Сиденко,

юрист юридической фирмы Advant Beiten

В российском праве действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Однако на практике часто встречаются ситуации, когда земельные участки и объекты на них принадлежат разным лицам. Более того, не всегда легко определить, кому именно принадлежит земельный участок, на котором расположено здание.

Такие ситуации могут нести в себе существенные риски. Перед покупкой здания важно проверить не только приобретаемый объект, но и его расположение, и земельные участки, на которых он расположен. От результатов проверки будет зависеть, стоит ли в принципе соглашаться на сделку и как к ней подготовиться.

Как узнать, на каком земельном участке расположено здание?

Шаг 1: получить выписку из ЕГРН на здание (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости). В Разделе 1 этой выписки в графе «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости» должен быть указан кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположено здание.

Шаг 2: провести поиск по Публичной кадастровой карте. Если номер земельного участка в выписке из ЕГРН не указан, можно попробовать найти его на Публичной кадастровой карте (ПКК). Для этого нужно выбрать в левом верхнем углу раздел «ОКС», ввести кадастровый номер здания, и, если оно отображено на карте, выбрать в левом верхнем углу раздел «Участки» и нажать на область земельного участка, на котором расположено здание. Слева отобразятся краткие сведения о земельном участке – его кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования и т.д.

На заметку

Здание может быть не отображено на Публичной кадастровой карте, если у него отсутствуют координаты границ. Это довольно частое явление, возникшее из-за слияния информационных баз Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) в ЕГРН.

Шаг 3: получить выписку из ЕГРН на землю под зданием. Несмотря на то, что ПКК является официальным ресурсом, предоставляющим общедоступные сведения из ЕГРН, полностью полагаться на нее нельзя — на практике сведения в ПКК и ЕГРН иногда расходятся. Поэтому, после определения кадастрового номера интересующего земельного участка следует заказать выписку из ЕГРН по нему, чтобы получить наиболее полную и достоверную информацию.

Сложные случаи

Бывает, что ни данные ЕГРН, ни ПКК не позволяют определить, на каком земельном участке расположено здание. Например, если в выписке из ЕГРН не отображаются сведения о земельном участке, на котором расположено здание, а по ПКК здание не имеет координат границ. В этом случае следует выяснить эту информацию у правообладателя здания (как плательщика земельного налога или арендной платы за земельный участок) или в Росреестре. Получив информацию о земельном участке, в отношении него также нужно заказать выписку из ЕГРН.

Читать еще:  Ознакомление с материалами гражданского дела в суде

Иногда вместо данных о земельном участке можно увидеть, что здание не имеет координат границ. Бывает и так, что координаты границ есть, но здание как будто бы в небольшой части расположено на соседнем земельном участке. При этом по документам объект может быть расположен только на одном земельном участке.

В обоих случаях следует обратиться к собственнику земельного участка (участков) и здания за уточнением местоположения здания и уточнением границ земельных участков. Для этого собственникам придется провести кадастровые работы и внести сведения о границах объектов в ЕГРН. После этого выводы о том, на каком земельном участке или участках расположено здание, будут более точными.

Что делать если здание расположено на нескольких земельных участках?

Здание может быть расположено не на одном, а на нескольких земельных участках. В таком случае необходимо получить информацию из ЕГРН по всем таким земельным участкам, а также сведения о правах собственника здания на эти земельные участки.

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций.

Ситуация 1. Здание расположено на нескольких земельных участках, и все они находятся в собственности собственника здания или в аренде у него

Согласно нормам ГК РФ (ст. 552) и ЗК РФ (ст. 35) по договору купли-продажи здания покупателю одновременно с правом собственности на здание передаются права на занятый этим зданием земельный участок, необходимый для его использования. Здание без земельного участка за редкими исключениями (перечислены в п. 4 ст. 35 ЗК РФ) приобрести нельзя (ст. 552 ГК РФ, Определение ВС РФ от 31.03.2016 № 303-ЭС15-13807 по делу № А51-27514/2013).

Если земельные участки находятся в аренде у собственника здания, покупатель здания приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, на тех же условиях, что и продавец здания. Согласие собственника земельного участка на это не требуется, переход прав происходит автоматически (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Количество земельных участков, на которых расположено здание, в данном случае роли не играет. Покупатель здания приобретает права на каждый из них по вышеприведенным правилам. В данном случае сработает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Ситуация 2. Здание расположено на нескольких земельных участках, и все они находятся в собственности собственника здания или в аренде у него. При этом на них расположены и иные объекты недвижимости, принадлежащие другим лицам

В этом случае стоит подумать о предварительном разделе земельного участка. Тогда собственник каждого здания окажется и собственником земельного участка, расположенного непосредственно под его зданием и обслуживающего его здание.

Однако бывает так, что раздел земельного участка по тем или иным причинам невозможен. В таком случае собственники зданий могут приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Ситуация 3. Собственник здания не имеет оформленных прав на земельные участки

Такая ситуация встречается, как правило, если земельные участки находятся в публичной собственности. Основной риск – предъявление собственником земельных участков требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование землей (Определение ВС РФ от 10.03.2016 № 306-ЭС15-15338 по делу № А12-32501/2014).

В такой ситуации необходимо оформить права на земельные участки. Лучше всего, чтобы это сделал продавец, а потом приобрести у него права на землю вместе со зданием.

Ситуация 4. Здание частично расположено на земельном участке, принадлежащем продавцу. Другая его часть находится на земельном участке, принадлежащем третьему лицу

Такая ситуация обычно возникает, когда при строительстве или реконструкции здания были допущены нарушения, и здание вышло за границы предназначенного для него земельного участка. Здание в этом случае, вероятнее всего, будет иметь признаки объекта самовольного строительства либо объекта, в отношении которого произведена незаконная реконструкция (ст. 222 ГК РФ).

Читать еще:  Правила и документальное оформление отзыва работника из отпуска

Основной риск здесь заключается в том, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Такие сделки будут ничтожными (ч. 2 ст. 222 ГК РФ, Постановление АС Дальневосточного округа от 25.12.2017 по делу № А73-5167/2016).

Также существует риск предъявления требований о приведении самовольной постройки к изначальному состоянию или о сносе. Такие требования могут предъявить уполномоченные органы и прокурор, а также иные лица, чьи права нарушает самовольная постройка.

Срок исковой давности по искам о сносе составляет 3 года со дня, когда заинтересованное лицо, права которого нарушает самовольная постройка, узнало или должно было узнать о нарушении и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Положения об исковой давности не применяются, если:

Владелец самовольной постройки может признать на нее право в судебном порядке только при соблюдении ряда условий:

    если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

Исходя из этого, признать право собственности в данной ситуации будет непросто, потому что:

    земельный участок, на который «заезжает» здание, не принадлежит собственнику здания;

Суды в основном принимают решения снести (привести в соответствие) объекты, частично находящиеся на чужом земельном участке (Определение Приморского краевого суда от 24.05.2016 по делу № 33-4927/2016).

В такой ситуации вероятность успешного признания права собственности на здание невелика. Покупателю нужно понимать, что такой объект будет крайне проблемным.

Сложные случаи

Здание частично расположено на участке, находящемся в публичной собственности

В этом случае собственник объекта может воспользоваться подп. 9 п. 2 ст. 39.6 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ и получить права на земельный участок, на котором расположено здание, без торгов. Этот вариант возможен, если объект был возведен на земельных участках законным образом:

  • если имеются разрешительные документы – разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, и
  • если на момент строительства лицо имело права на земельные участки, допускающие строительство.

Важно, чтобы права на здание были зарегистрированы в ЕГРН и их никто не оспорил (Кассационное определение ВС РФ от 09.12.2020 № 71-КАД20-3-К3).

Процедура достаточно длительная, описана в ст. 39.14 и ст. 39.15 ЗК РФ.

    подготовка схемы расположения необходимых земельных участков (это могут быть части земельных участков, необходимые для эксплуатации объекта);

Не все земельные участки, на которых расположено здание, имеют надлежащий вид разрешенного использования

В этом случае потребуется пройти дополнительные административные процедуры. В решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, должно быть указано на необходимость изменить вид разрешенного использования (подп. 3 п. 10 ст. 39.15 ЗК РФ). Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка будет основанием, чтобы заявитель мог без доверенности обратиться в органы власти с заявлением об изменении вида разрешенного использования.

Далее решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка будет основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.17 ЗК РФ. Собственник здания должен будет подать заявление о предоставлении земельных участков. Затем уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельных участков собственнику или об отказе. В случае положительного решения уполномоченный орган готовит договор аренды или купли-продажи.

Возможные трудности

Выкуп арендованной земли – длительный, сложный процесс. У потенциального покупателя во время оформления документов могут возникнуть сложности. Трудности возможны на любом этапе, о чем стоит помнить.

Часто проблемы бывают в кадастровых бумагах. Техническую документацию надела могут составить с ошибками или возникнут непонимания с инженером, который работал на участке. Сложно провести точное межевание при нарушении границ соседями или при сползании грунта в овраг.

Возможные трудности

Проблемы возникают при согласовании права на переход участка. Часто мешают сделке попечительские органы, доказывающие о негативных последствиях от покупки для детей. Если процедура проходит у муниципального образования, то могут вмешиваться представители администрации.

Список документов может увеличиться. При использовании заемных средств из банка или из материнского капитала потребуют дополнительные бумаги. Важно не вступать в спор и принести нужную информацию.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector