Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте. Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Риски и заключение договора переуступки

Горячая линия с юристом.

Несложная, на первый взгляд, с юридической точки зрения процедура при оформлении договора имеет ряд особенностей и некоторые риски.

Перед ответственным шагом заключения договора переуступки квартиры в новостройке необходимо внимательно изучить всю историю переуступок, так как такие сделки можно совершить множество, причем с одной и той же квартирой. Это возможно по причине необязательности регистрации договора права требования в госреестре, в отличие от других видов сделок с недвижимостью.

Чтобы не быть обманутым, заключить рекомендуется только переуступку прав на жилье, после чего договор вносится в госреестр, а оплату внести уже после внесения в него соответствующих данных. В этом случае будьте спокойны, вы сделали все правильно.

После совершения юридической операции у вас должны остаться на руках такие документы:

Читать еще:  Что делать, если эвакуировали машину

Особенности составления договора переуступки и его подписания.

  • Непосредственно сам документ переуступки прав на жилую недвижимость;
  • Квитанция об оплате по договору;
  • Иные документы, обусловленные в договоре;
  • Письменное согласие второй стороны на совершение сделки;
  • Акт передачи вам всех необходимых документов.

Передачу документов, их условия и детали рекомендуется проводить с юристом для перепроверки правильности проведения сделки.

Следует помнить, что причиной переуступки и оформления сделки может предшествовать информированность продавца о несостоятельности или будущего банкротства застройщика.

Тем более, что после совершения сделки бывший владелец прав уже не несет перед вами никакой ответственности за дальнейшее развитие событий, поэтому, в случае замораживания строительства, отстаивать свои претензии в суде придется только вам.

И нередко бывает, что отсудить хоть часть потраченной суммы не удается, а если и выносится решение суда в вашу пользу, то получить причитающиеся вам деньги, по разным причинам, все равно не получится.

Условиями заключения переуступки прав есть наличие таких документов:

  • Квитанция или выписка из банка о произведенной оплате первоначального взноса по изначальному договору;
  • Письменное согласие застройщика о переуступке продавцом вам прав на жилые квадратные метры;
  • Письменное разрешение кредитной организации (в случае оформления квартиры в ипотеку).

При несоблюдении хотя бы одного из этих пунктов, при обжаловании в суде сделка будет считаться недействительной. Таковой она будет и в случае заниженной стоимости прав переуступки, а также оформление договора в течение 1 года с момента начала производства дела о признании строительной компании банкротом.

Знание этих нюансов поможет обезопасить вас от совершения необдуманных шагов и бесперспективного вложения денежных средств.

Видео: Как купить квартиру в новостройке по переуступке

Критерии выбора жилья

Если гражданин желает приобрести недвижимость на основании договора уступки на квартиру, важно ответственно подходить к выбору объекта. Для этого учитываются следующие критерии:

  • изучается оригинал ДДУ, в котором должны быть печать и подпись застройщика, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Росреестре;
  • проверяется репутация строительной фирмы: в интернете можно узнать, не находится ли компания на стадии банкротства, как много домов она построила, а также как отзываются о ней бывшие клиенты;
  • на сайте федеральных арбитражных судов РФ через специальную электронную картотеку можно узнать, не заведено ли на застройщика какое-либо уголовное дело, связанное с обманом, мошенничеством или затягиванием сроков сдачи домов;
  • тщательно анализируется проектная декларация, которая должна находиться на официальном сайте компании: в ней прописываются срок сдачи дома, особенности каждой квартиры и другая значимая информация, с помощью которой определяются добросовестность и платежеспособность фирмы;
  • изучаются отзывы о работе предприятия: их можно легко найти в интернете на разных сайтах, в социальных сетях или на форумах, а если имеется много негативных откликов, желательно отказаться от договора цессии.
Читать еще:  Что делать, если отказали в приватизации участка

Только при грамотном выборе жилья можно минимизировать риски потери личных сбережений. Следует разбираться в том, что может означать та или иная информация о застройщике. Если компания постоянно задерживает сроки сдачи домов или предоставляет некачественные квартиры, то даже низкая стоимость недвижимости не может стать основанием для заключения сделки.

Налоги

Согласно Налоговому кодексу, РФ любой доход, полученный гражданином России, должен облагаться налогом. Продажа квартиры по договору переуступки не является исключением. Так, продается квартира, находящаяся в собственности, или продается долевая собственность, налог все равно нужно заплатить. Но налог может быть уменьшен исходя из расходов. Необходимо заплатить налог только с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки квартиры у застройщика.

Например, квартира покупается у застройщика за 3 млн рублей. Через год она продается по договору переуступки за 4 млн рублей. Налог в этом случае будет платиться с разницы в 1 млн рублей и будет составлять по закону 13% от этой суммы, то есть 130 тыс. рублей.
Конечно, если сумма покупки квартиры у застройщика и сумма продажи по переуступке на бумаге совпадают, налог равен нулю. Но в любом случае нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В противном случае гражданину могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие налоговой декларации.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Читать еще:  Типовой договор тсж с сантехником по совместительству

Главные подводные камни

Корень практически всех возможных при переуступке прав на квартиру в новостройке проблем — это те материальные отношения, в которые оказались вовлечены участвующие в происходящем стороны.

Например, распространенной проблемой становится ситуация, когда изначальный покупатель «забывает» рассказать о том, что оплата ДДУ осуществлена лишь частично. Или такая «забывчивость» случается с первичным инвестором, если помещение становится залогом в банковских вопросах.

Поэтому к моменту, когда переуступка отправится на государственную регистрацию, все подобные обременения должны быть абсолютно в полном объеме сняты. Конечно, бывают и альтернативы: кредитный долг при согласии покупателя может быть переоформлен на него.

Итоговый расчет, по практически единодушному мнению экспертов рынка, следует производить лишь тогда, когда государственная регистрация будет осуществлена полностью и у приобретающей стороны на руках будут такие документы, как:

  • — непосредственный договор переуступки, разумеется, вместе с оригиналом;
  • — согласие Застройщика;
  • — подтвержденный расчет по изначальному договору;
  • — акт, согласно которому передаются документы.

В целом переуступка была и остается актуальной темой благодаря тому, что число потенциальных и фактических инвесторов достаточно велико, эта схема выгодна и для них, и для внимательных и рациональных покупателей, а список инвесторов пополняют по разным причинам изменившие свое решение о приобретении. При грамотном подходе — это отличный вариант.

Юридическая консультация по переуступке проходит у нас в офисе, на Сенной Площади в Центре Санкт-Петербурга. Юристы Законного Права специализируются на сделках с недвижимостью и могут либо провести для вас переуступку прав на квартиру под ключ, либо проверить документы прордавца, либо дать ряд советов, если вы решили провести сделку самостоятельно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector