Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Последствия недействительности или незаключенности договора аренды

Последствия недействительности или незаключенности договора аренды

Последствия недействительности или незаключенности договора аренды

Между ООО «П» (арендатор, истец) и государственным учреждением «Г» (далее – ГУ «Г», арендодатель, ответчик) в 2017 г. был заключен договор аренды капитальных строений, находящихся в республиканской собственности, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование арендуемое имущество, представляющее собой нежилые помещения площадью 1655,60 кв.м.

Согласно акту приема-передачи имущества арендатору в составе здания переданы неотделимые улучшения, выполненные предыдущим арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

Суть спора

Договор аренды между ООО «П» и ГУ «Г» 04.07.2019 прекращен. Однако на этот момент между сторонами возник спор. Ответчик считал, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате, а ООО «П» утверждало, что оно с 30.05.2017 по 30.11.2018 переплатило по договору аренды, поскольку часть здания (площадью 361,60 кв.м) являлась самовольно выполненной реконструкцией и истец не вправе был сдавать его в аренду и, соответственно, получать доход.

Арендатор просил взыскать с ГУ «Г» 64 586 руб.

В ходе судебных разбирательств установлено, что выполненная предыдущим арендатором реконструкция здания была признана самовольным строительством. Так, без разрешения госстройнадзора на проведение работ была произведена внутренняя перепланировка существующей части здания, зал разделен на две части (выставочный зал и зону технического обслуживания), построены антресоли для размещения офисных и подсобных помещений, лестницы, в т.ч. эвакуационная наружная лестница с антресоли, сделана одноэтажная пристройка с подвалом и др.

Предыдущий арендатор на момент прекращения договора аренды передал, а ГУ «Г» приняло спорное здание площадью 1655,60 кв.м. Однако решение о принятии в эксплуатацию выставочного павильона выдано Мингорисполкомом только 26.09.2019 на основании заявления ответчика, а 31.10.2019 произведена госрегистрация изменения самовольно перестроенного капитального строения (здания) общей площадью 1655,60 кв.м, в соответствии с чем выдан технический паспорт.

В связи с вышеназванными обстоятельствами решением экономического суда установлен факт ничтожности спорного договора аренды в части передачи в аренду имущества площадью 361,60 кв.м, т.к. арендодатель на дату заключения договора аренды не принял меры для госрегистрации самовольно совершенной реконструкции.

Ответчик в обоснование своей позиции указал, что сумма, перечисленная арендатором за период пользования спорным имуществом, является платой за фактическое пользование имуществом по недействительному (в части передачи в аренду 361,60 кв.м) договору и возврату истцу не подлежит.

Правовые последствия ничтожности договора

Напомним, что согласно п. 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» при применении последствий недействительности до­говора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая – имущество в пользование, обязательства сторон будут признаваться эквивалентными.

При этом необходимо учитывать, что при определении стоимости неосновательного пользования имуществом может быть применена по аналогии закона норма п. 3 ст. 394 ГК об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги, а также методика расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, со­оружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом Президента от 29.03.2012 № 150, для государственного имущества.

Выводы Верховного Суда

Согласно п. 2 ст. 168 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.

Суд принял во внимание, что в период аренды истец фактически пользовался всем спорным зданием, переданным ему арендодателем в соответствии с договором аренды, в т.ч. помещениями, относящимися к самовольной постройке. Следовательно, перечисленные истцом ответчику финансовые средства являются платой за фактическое пользование спорным имуществом, в связи с чем судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда отказала в удовлетворении кассационной жалобы.

Читать еще:  Рай для мошенников. Самые необычные "разводы" на "Авито"

Содержание

  • Порядок признания договора аренды недействительным
  • Признание судом договора аренды недействительным
  • Ничтожность договора аренды
  • Основания признания договора аренды недействительным
  • Основания для оспаривания договора аренды
  • Основания признания договора аренды ничтожной сделкой
  • Последствия признания договора аренды недействительным
  • Помощь юриста при недействительности договора аренды

Последствием недействительности любой сделки является реституция. Иными словами это возвращение всего полученного по сделке контрагентами друг другу.

В частности, недействительность договора аренды влечет множество негативных последствий, начиная от необходимости искать нового контрагента, что означает потерю времени, заканчивая убытками, ввиду невозможности пользоваться необходимым объектом аренды.

В данной статье мы собрали информацию, которая позволит вам избежать признания договора аренды недействительным.

Признание договора аренды недействительным

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

Основания признания договора аренды недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:

  • договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
  • договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
  • имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ).

Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов; договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок признается недействительным договора аренды

Для признания договора аренды недействительным подайте иск в суд.

Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Последствия признания договора аренды недействительным

Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).

Читать еще:  Образец приказа о создании комиссии 2022 года

Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения

— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.

Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.

Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.

Также арендодателю стоит помнить о том, что он должен платить налог со сдачи жилья, и уклонение от уплаты налогов — нарушение Уголовного кодекса, которое влечет за собой уголовную ответственность.

На самом деле налоговые службы могут узнать о сдаче квартиры в аренду даже без заключения договора. Выявить это очень просто, проследив операции по банковским картам. Правоохранительные органы используют системность платежей (регулярность, одинаковая сумма) при доказательстве арендных отношений между собственником и арендатором.

Как признать переход права аренды земельного участка в порядке наследования через суд?

Однако у наследников не всегда получается оформить права аренды через нотариуса. Основные причины отказа:

  1. Наследники не представили договор аренды.
  2. Нет согласия арендодателя на переход прав к наследникам.
  3. Срок оформления наследства пропущен.
  4. Срок действия договора истек.

В этих случаях и при других причинах отказа наследникам придется обратиться в суд.

Предварительно наследникам придется подготовить следующие документы:

  • гражданский паспорт;
  • основание для наследования;
  • свидетельство о смерти покойного;
  • свидетельство о правах на наследство на другое имущество покойного;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • договор аренды (при наличии);
  • ходатайство о получении дубликата договора аренды из Росреестра;
  • выписка из ЕГРН на участок;
  • кадастровый паспорт;
  • оценочный отчет;
  • отказ нотариуса.

Заявление подается в суд по месту расположения участка. Госпошлина в этой ситуации равняется 300 р.

Образец искового заявления о признании права на аренду земельного участка в порядке наследования

Исковое заявление о признании права на аренду земельного участка в порядке наследования должно включать следующие сведения:

  • наименование районного суда по месту расположения участка;
  • данные наследника;
  • сведения об ответчике (собственнике земельного участка);
  • наименование заявления;
  • сведения о заключении договора между покойным и ответчиком;
  • информация о гибели арендатора;
  • основания для вступления в наследство истцом;
  • причины отказа нотариуса;
  • ссылка на закон;
  • исковые требования;
  • перечень документов к иску;
  • дата и подпись.
Читать еще:  Что входит в обязанности работника в области охраны труда

Как арендовать помещение для бизнеса?

Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем. Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).

При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:

  • посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
  • самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
  • запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.

При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).

Что делать, если риск наступил

После того, как суд признал договор незаключенным, арендатор не вправе требовать от арендодателя выполнения его части обязательств, так как фактически, сделка расторгнута и все договоренности недействительны.

Но как быть, если арендатор, например, внес аванс/предоплату, а арендодатель не хочет ее возвращать в добровольном порядке?

Обратимся к главе 60 ГК РФ, которая регламентирует вопросы неосновательного обогащения.

Алгоритм действий арендатора:

  • проверяем срок исковой давности; его течение начинается с момента, когда арендатор узнал, что его права были нарушены;
  • составляет иск, в который включаем требования о возврате, в том числе, процентом в порядке статьи 395 ГК РФ (их нужно рассчитывать с даты, когда вступило решение суда в силу о признании договора аренды незаключенным);
  • подаем иск к арендодателю (либо как встречный в рамках разбирательства о признании договора незаключенным или отдельным иском).

Если риск наступил, между сторонами не осталось никаких имущественных споров, они вправе вновь заключить договор аренды того же объекта, но уже согласовав все условия сделки более основательно.

При наступлении риска и заключении арендатором договора субаренды, ему необходимо уведомить суабрендатора о правовых последствиях, и если имущество последнему не передано, не брать с него арендную плату и не совершать никаких действий, которые будут свидетельствовать о начале исполнения договора субаренды.

Таким образом, признание договора незаключенным, влечет для арендатора не только правовые, но и экономические, репутационные последствия. При более детальной проработке договора аренды этих рисков можно избежать. Кроме того, закон не запрещает сторонам заключить новое соглашение об аренде аналогичного объекта.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector