Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды нежилого помещения: как проверить условия

1. Что сдаете в аренду

Риски

Если недостаточно данных о помещении, могут быть споры о том, где заканчивается объект аренды и начинается территория общего пользования со своими условиями пользования и платежами или каков размер арендной платы, если она установлена за 1 кв. м.

Также у контрагента будет повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Рекомендации

Основное, что нужно указать, — кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).

Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у вас из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором сдаваемое в аренду помещение выделено цветом, штрихом.

Примечание:
Если планируете регистрировать договор, закажите технический план у кадастрового инженера.

Суть соглашения об аренде

срок действия договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — для уточнения прав и обязанностей

Договор чаще всего заключается между владельцем помещения и арендатором и подразумевает выполнение определенных обязанностей обеими сторонами. Нежилое помещение всегда передается другому лицу на конкретный период за оговоренную денежную сумму. Сам объект недвижимости всегда выступает в качестве предмета заключаемого соглашения.

Обязательно необходимо указывать точную информацию относительно объекта недвижимости. В соглашении всегда должна быть указана такая информация:

  • Точный адрес нежилого помещения;
  • Номер офиса;
  • Реальная площадь;
  • Точно оформленный план расположения;
  • Также обязательно необходимо указывать конкретную цель эксплуатации арендуемого помещения. Это может быть организация работы офиса или запуск какого-нибудь производства.

Все сведения обязательно должны быть указаны в самом соглашении или в правильно составленном приложении к таковому. Если вышеуказанные данные в соглашении не будут присутствовать, сам документ может быть лишен юридической силы при рассмотрении его судебными инстанциями, что может повлечь за собой определенные трудности для обеих сторон в случае возникновения разногласий между ними.

Каждое соглашение об аренде нежилого помещения обязательно должно оформляться только в письменном виде, поскольку при устной договоренности участвующим сторонам не всегда удается придерживаться определенных правил и обязанностей. Конкретные условия соглашения и продолжительность его действия не могут повлиять на форму составляемого документа.

Если продолжительность заключения соответствует сроку более года, необходимо его зарегистрировать. Как только эта процедура будет выполнена, документ будет наделен юридической силой. В соответствии с нормами отечественного законодательства, любой гражданин может оформлять соглашение об аренде. Это могут быть:

  1. Юр. лица;
  2. Физ. лица; .

Нередко к соглашению прилагается предварительно оформленный кадастровый паспорт, содержащий информацию о площади арендуемого объекта недвижимости, планировке и т.п. В некоторых случаях возможно приложение экспликации.

Если арендодатель — физическое лицо

Законодательством допускается заключение договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическим лицом (главное, чтобы физ. лицо являлось собственником недвижимости и имело документы, устанавливающие право собственности). При этом следует учитывать, что организация принимает на себя обязанности налогового агента по НДФЛ. То есть, при расчете с собственником, организация, арендующая помещение, перечисляет ему стоимость аренды, удерживая сумму НДФЛ, который затем перечисляет в бюджет.

При этом договор аренды между физическими лицами (одним из которых может являться, например, директор ООО), будет считаться сделкой между взаимозависимыми людьми и не будет попадать под контролируемую по доходам.

Досрочное расторжение договора аренды

Так как договор аренды по сути является сделкой между двумя сторонами, его досрочное прекращение может повлечь нарушение прав одной из сторон. Поэтому законодательством четко определены ситуации, когда расторжение договора возможно, а когда – нет.

По инициативе арендатора арендные взаимоотношения могут быть прекращены в следующих случаях:

  • арендодатель не предоставляет или создает препятствия в использовании имущества;
  • помещение имеет существенные недостатки, создающее препятствия в его эксплуатации и неоговоренные ранее;
  • арендодатель не осуществляет капитальный ремонт помещения;
  • форс-мажорные обстоятельства привели к невозможности далее использовать помещение по назначению.

Случаи, предусматривающие расторжение договора по инициативе арендодателя:

  • арендатор эксплуатирует помещение не по назначению;
  • ухудшает состояние помещения;
  • арендатор более двух раз не внес или нарушил сроки оплаты;
  • арендатор не производит ремонт помещения (если в договоре эта обязанность закреплена за арендатором).
Читать еще:  Увольнение по соглашению сторон

Помимо указанных случаев п. 2 ст. 450 ГК РФ допускает возможность определения и других оснований для досрочного прекращения арендных взаимоотношений. При этом арендодатель имеет право потребовать преждевременного прекращения арендных взаимоотношений только после письменного предупреждения арендатора об исполнении обязательств в срок.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Регистрация договора аренды нежилого помещения

В соответствии со статьей 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации.

Также, в соответствии со статьей 609 ГК РФ, договор аренды, оформленный на срок более 12 месяцев, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Это означает, что:

  • Если вы заключите договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок менее года, то регистрировать его или тем более заверять у нотариуса — не надо. Хватит только простой письменной формы и подписей сторон.
  • Если вы подпишете договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок более года, то одних только подписей — недостаточно. Договор не будет считаться действительным, пока вы не зарегистрируете его в Росреестре.

Для регистрации договора надо собрать комплект документов и оплатить государственную пошлину. Госпошлина для физического лица составляет 1 000 рублей. Если с заявлением о регистрации обращаются две стороны договора, то госпошлина уплачивается в размере 1 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

Государственная пошлина для юр.лица составляет 15 000 рублей. Если с заявлением о гос.регистрации обращаются две стороны, то пошлина уплачивается в размере 15 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

Мнение юриста

Стрельников Артем,
генеральный директор ООО «Консалт-групп»
Тел.: +7(495)995-58-54
e-mail: info@consult-gp.ru

«Обратите внимание на то, что индивидуальный предприниматель юридическим лицом не является. В соответствии со статьей 48 ГК РФ, «Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам. ». Следовательно, ИП значительно выгоднее заключать длительный договор аренды помещений, чем юр.лицам, так как платить ему придется не 15 000, а всего 1 000 рублей.»

Посмотрите видео, и Вы узнаете, о регистрации договора аренды нежилого помещения:

Если вы решите воспользоваться услугами компании «Консалт-групп», то мы сами подготовим все необходимые для регистрации документы. От вас понадобится только поставить на них подписи. Также вам надо будет передать нам учредительные документы своего юр.лица (либо нотариально заверенные копии). Список того, что от вас может понадобиться, предоставят наши сотрудники.

Зачем нужно регистрировать договор арендодателю:

Если арендатор не хочет сдавать помещения на долгий срок, и ему нужна потенциальная возможность прекращения договора по истечению года или пары лет, а стоимость сделки — не представляет решающего значения для деятельности фирмы, то регистрировать договор аренды не имеет смысла. Проще заключить соглашение на 11 месяцев и либо регулярно его продлевать, либо отказаться от перезаключения.

Но если арендатор сдает, например, целое здание или даже комплекс сооружений и сделка является крупной, то лучше всего обезопасить себя, зарегистрировав договор, исключив возможность признания ее недействительной.

Мнение юриста

Стрельников Артем,
генеральный директор ООО «Консалт-групп»
Тел.: +7(495)995-58-54
e-mail: info@consult-gp.ru

«Крупной сделкой, в соответствии со статьей 46 закона об ООО, является договор, связанный с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения предприятием имущества, стоимость которого составляет 25% и более от стоимости всего имущества фирмы. »

Зачем нужно регистрировать договор арендатору:

Арендатор может учитывать арендную плату в качестве расходов и списывать ее. А наличие зарегистрированного договора аренды упростит взаимодействие с налоговыми органами по этому вопросу и снимет вероятность возможных претензий от налоговиков.

Читать еще:  Налог на рекламу Консультант Плюс

Также регистрация договора может быть полезна арендатору в том случае, если он хочет быть уверенным, что договор будет заключен на долгий срок, и арендодатель:

  1. Не расторгнет соглашение по истечению 11 месяцев (в этом случае арендатор сможет безбоязненно улучшать помещение или даже вкладываться в ремонт, зная, что его не выселят через несколько месяцев).
  2. Не станет регулярно повышать арендную плату (в этом случае в договор надо будет вносить изменения и регистрировать их).
  3. Не будет регулярно менять условия договора.

Если арендатору нужно помещение на долгий срок, то регистрация договора даст определенные гарантии стабильности и долгосрочности.

В остальном же, наличие регистрации договор никак не «улучшает». Необходимость регистрации вырастает из того, на какой срок будет оформлен договор. Если договор заключен менее чем на 12 месяцев, то регистрация — не только не нужна по закону, но и не выгодна.

Но если договор аренды надо заключить более чем не год, то без регистрации просто не обойтись. В противном случае, договор будет являться недействительным и в случае каких-либо споров и проблем, суд этот договор к вниманию не примет. Фактически, такая сделка будет считаться незаключенной, а обязательства сторон по передаче помещения и оплате аренды — не возникшими.

Если вы решили сдать свое помещение в аренду или арендовать чужое, обратитесь в «Консалт-групп». Мы проконсультируем — на какой срок вам лучше заключить договор, и выгодно ли подписывать его на срок более года. Если же вы решите, что договор будет длительным и без регистрации не обойтись, то мы поможем вам зарегистрировать договор в самые короткие сроки и с минимальным вашим участием.

Как выселить арендатора

выгнать арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба. Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж. Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу. Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год. И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Разъяснения по теме
Письмо Министерства экономического развития РФ от 2 мая 2017 г. № Д28и-1963 “О порядке применения норм Федерального закона от 5 апреля 2017 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» 18 сентября 2017

Департамент развития контрактной системы Минэкономразвития России рассмотрел обращение о порядке применения норм Федерального закона от 5 апреля 2013 г. «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Федеральный закон № 44-ФЗ) и сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Читать еще:  Сроки получения налогового вычета при покупке квартиры

При этом в соответствии с частью 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании пункта 32 части 1 статьи 93 Федерального закона № 44-ФЗ заказчик вправе заключить с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд.

Таким образом, в силу закона в государственный (муниципальный) контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) может быть включено условие о передаче прав владения и пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) непосредственно расположено, и который необходим для использования указанной недвижимости. Однако следует отметить, что в указанный контракт не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением), за исключением земельного участка, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования.

Также необходимо учитывать, что согласно абзацу 2 части 2 статьи 652 ГК РФ если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В целях разъяснения порядка осуществления заказчиком закупок с использованием конкурентных способов определения поставщика (подрядчика, исполнителя) сообщаем следующее.

Согласно правилам описания объекта закупки, установленным в статье 33 Федерального закона № 44-ФЗ, в описание объекта закупки не должны включаться требования к товарам, информации, работам, услугам, влекущие за собой ограничение количества участников закупки.

Начальная (максимальная) цена контракта, цена контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) (далее — НМЦК) определяется и обосновывается заказчиком посредством применения одного или нескольких методов, предусмотренных в статье 22 Федерального закона № 44-ФЗ.

При этом в силу части 6 указанной# метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК.

Обращаем внимание, что юридическую силу имеют разъяснения органа государственной власти в случае, если данный орган наделен в соответствии с законодательством Российской Федерации специальной компетенцией издавать разъяснения по применению положений нормативных правовых актов. Минэкономразвития России — федеральный орган исполнительной власти, действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, не наделен компетенцией по разъяснению законодательства Российской Федерации.

развития контрактной системы М.В. Чемерисов

В соответствии с Законом N 44-ФЗ в контракт на оказание услуг аренды нежилого здания (сооружения) не может быть включено условие о возникновении у заказчика прав в отношении земельного участка, передаваемого одновременно с арендуемым зданием (сооружением).

Однако это не касается участка, который занят зданием и необходим для его использования. Условие о пользовании таким участком может быть включено в контракт. При этом право пользования участком переходит к арендатору, даже если договором это не определено.

Также сообщается, что метод сопоставимых рыночных цен (анализа рынка) является приоритетным для определения и обоснования НМЦК.

Действия Арендатора:

  • Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
  • Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
  • Примите участие в описи имущества.
  • Обратитесь в суд.

Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector