Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Преимущественные права при купле-продаже и отказ от них

Преимущественные права при купле-продаже и отказ от них

Когда у одной недвижимости может быть два и более собственников, то она считается общей, долевой или коллективной, а значит и распоряжаться ею могут только все сразу, а не единолично. Невозможно определить, где и чья доля в квартире находится. И если вдруг вы затеяли продажу подобной недвижимости, то существует преимущественное право на покупку и у других собственников, с которыми придется считаться. Но это только в тех случаях, если ваша доля не выделена в натуре. Здесь подобные правила не действуют.

Согласно закону, если владелец решил продать свою долю, то в первую очередь он должен предложить эту часть другим владельцам доли, а только потом другим лицам.

Если же они не хотят этого делать и покупать вашу часть, то вам нужно будет убедиться, что они не против продажи иному гражданину. И тогда вам понадобится их отказ от преимущественной покупки.

Как отказаться от покупки доли в квартиреКаковы способы отказа от преимущественного права покупки доли в квартире?

Не всегда совладельцы желают приобрести выставленную на продажу долю в квартире. Причин тому масса: и отсутствие необходимой денежной суммы при нежелании оформлять ипотеку, и ненужность данной доли и т.д. В любом случае, заявить отказ от такой покупки необходимо, поскольку иначе возникнут существенные сложности при регистрации сделки купли-продажи в Росреестре.

При этом необходимо обратить внимание совладельцев, что отказ должен быть не просто в письменной форме, но и заверен нотариусом. Это максимально упростит жизнь продавцу, так как нему не возникнет вопросов со стороны Федеральной регистрационной службы.

Сама процедура не представляет никаких сложностей, если совладелец совершеннолетний.

Сделать это можно несколькими способами:
  1. Самый надежный способ – заявление отказа через нотариуса. Особенно если продавец и так обратился в нотариальную контору для отправки извещений о продаже.
  1. Иногда еще передача заявления об отказе от приоритетного права покупки возможна через Регистрационную палату. Но эта процедура самая сложная, поэтому пользуются ей крайне редко. Сложность ее заключается в том, что заявление об отказе оформляется не каждым из собственников в отдельности, а всеми ими совместно. В связи с большой загруженностью, редко выпадает возможность собрать всех собственников вместе.
  1. И, наконец, можно заявить «молчаливый отказ». То есть просто ничего не предпринимать. Когда истечет месяц с момента получения совладельцем уведомления об отчуждении доли, он автоматически утратит право на приобретение этой части недвижимости.

Оформление и регистрация продажи доли в квартире

Оформление сделки по продаже отдельной доли в праве общей долевой собственности на квартиру требует обязательного нотариального удостоверения Договора купли-продажи, за исключением случая, когда все участники долевой собственности продают свои доли одновременно по одной сделке (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Читать еще:  Представляем уточненную декларацию по налогу на прибыль

Сама сделка (переход права собственности) затем проходит государственную регистрацию в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как оформить отказ?

Для этого есть два пути. Первый — наиболее распространенный — сособственник, получив уведомление, отправляет ему ответное письмо о своем отказе (заказное, с уведомлением под роспись). На то, чтобы подумать и дать точный ответ, ему дается месяц. Если в течение тридцати дней после принятия уведомления адресат никак не отреагировал, это можно будет считать отказом.

Правда, нужно сохранить уведомления этих писем — так вы сможете подтвердить факт того, что вы со своей стороны обязанности выполнили и тем не дадите повод считать сделку незаконной.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры: образец, бланк.

Примерный образец заявления сособственника об отказе от преимущественного права покупки доли квартиры

Потребуются следующие документы:

  • общегражданское удостоверение личности;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на долю в жилище.

Если продавцу удастся найти сразу всех долевых совладельцев и убедить их вместе явиться в Росреестр, то все будет проще — они могут попросту оформить и подписать единый документ отказа, после чего можно будет уже выходить на открытый рынок.

Особенности отказа по ГК РФ

Не соблюдение порядка уведомления и отказа от преимущественного права покупки приводит к аннулированию последующих сделок. В первую очередь крайне важно оформить сделку по тем же условиям, что указываются продавцом в уведомлении о планируемой реализации доли.

Например, если продавец предлагает сособственникам купить долю земли за 500 тысяч рублей, а затем после их отказа заключает сделку на 250 тысяч, то участники долевой собственности вправе подать иск в суд и оспорить сделку. При снижении цены по закону требуется направление нового оповещения совладельцев.

Читать еще:  Помогать ли налоговикам в проведении инвентаризации в ходе проверки?

После написания отказных продавцу стоит оформить официальную бумагу у нотариуса. Для этого предоставляются все письменные отказы, а также уведомления об отправке и получении оповещений. Нотариус изучит представленные бумаги и выдаст свидетельство, подтверждающее, что препятствий к продаже доли земли третьему лицу нет.

как оформить отказ от преимущественного права покупки доли земли

Что будет, если не отправить извещение?

Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.

Если хотя бы один из них против продажи, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.

Если иск удовлетворят, доля перейдет к такому собственнику, а он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель. При этом платит он не продавцу, а первоначальному покупателю — возмещает стоимость доли.

Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, а при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:

  • вы заявили в извещении, что доля стоит 1 млн рублей, а продали ее в итоге за 100 тысяч рублей;
  • вы продали долю, например, через 2 недели после получения собственниками извещения, то есть месяц еще не прошел;
  • один из собственников ответил, что готов купить долю, а вы все равно продали ее постороннему лицу, а не кому-тоиз собственников.

Можно ли обойти преимущественное право покупки

Иногда складываются условия, не позволяющие провести полноценное предупреждение о том, что принадлежащая лицу доля оформляется для сбыта.

Такое возможно, когда сосед отбыл в неизвестный пункт для постоянного жительства или в долгосрочную командировку, не снявшись с регистрационного учёта (см. Как выписаться из квартиры).

Правило преимущественной покупки: когда действует и как его соблюсти

Некоторые граждане, стремясь обойти установленное законодательством положение, нарушают его недобросовестным проведением сделки. Например, проводят притворную сделку, которая под видом продажи оформляется как дарение. Владелец передаёт помещение в виде дара, пользуясь регламентом односторонней гражданско-правовой сделки.

Такие ситуации распространены и используются повсеместно. Они стали подспорьем для мошенников, промышляющих на рынке недвижимости.

Схемы злоумышленников основаны на том, что при признании сделки недействительной, на основании недобросовестного проведения, объект с лёгкостью возвращается в процессе реституции.

Но так как договор носит односторонний характер и не использует возмездного имущественного возврата в виде денежных средств или иного, переданные под расписку деньги взыскать сложно. так как в данном случае нарушены причинно-следственные связи между подписанием дарственной и передачей денег. Таких ситуаций следует опасаться.

Читать еще:  Что делать, если соседи жалуются на ребенка

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
  • Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Квитанция об уплате госпошлины
  2. Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
  3. Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
  4. Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
  5. Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
  6. Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента (подать иск можно и без внесения депозита; это можно будет сделать по определению судьи в ходе рассмотрения дела)
  7. Сведения о направлении ответчику и третьему лицу искового заявления с приложением

Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.

Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.

7 комментариев

Здравствуйте. Моя 1/2 квартиры находится в другом городе. Допустим, я сейчас направлю второму собственнику предложение с ценой, и он согласится купить. Но в другой для оформления сделки я смогу приехать только через год. Или я должна в течение 30 дней с момента уведомления второго собственника продать ему долю?

Здравствуйте! Если сособственник квартиры согласен на покупку вашей доли, то дополнительно извещать его о продажи доли нет необходимости. Закон устанавливает месячный срок только для покупателя доли. Поэтому провести сделку по продажи доли другому сособственнику вы можете в любое время.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector