Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка квартиры в строящемся доме — особенности, законодательство, механизм

Переуступка квартиры в строящемся доме — особенности, законодательство, механизм

Переуступка квартиры — один из вариантов продажи прав на жилье, которое находится на стадии строительства. Многие ошибочно считают, что происходит продажа прав собственности на объект недвижимости. На практике дело обстоит немного иначе. В период сооружения многоквартирного дома не существует прав собственности на квартиры, а потому объектом сделки выступают права требования. Изначально права требования возникают у тех, кто первый подписал договор долевого участия (ДДУ). Реализовать свои права владелец может 2 путями:

  • вступить в право собственности на квартиру после сдачи объекта недвижимости;
  • продать свои права требования третьим лицам — в пользу юридического или физического лица.

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Порядок заключения договора

Prosobstvennost - о собственности профессионально и простоВ первую очередь нельзя забывать о такой важной составляющей, как момент начала действия договорных отношений. Обычно, это дата подписания документов, но могут быть и другие сроки. Например, со дня внесения полной оплаты, либо выполнения каких-либо других обязательств.

Помните! Бремя ответственности за не своевременное оповещение застройщика, а также получение его согласия на совершение сделки ложится на плечи цессионария. Так что об этом необходимо позаботиться заранее. Без такого согласия органы Росреестра не зарегистрируют сделку, однако, на первоначальном этапе могут возникнуть нежелательные юридические последствия, а также проблемы с потерей времени и денег.

Существует возможность получить от цедента, как должника в суде, возврат денежных средств, которые были уже внесены. Но для этого потребуется подать исковое заявление о необоснованном обогащении в судебные органы, где также придётся совершать поиск указанного должника. К сожалению, такие поиски не всегда приводят к ожидаемому результату.

Читать еще:  Примеры расчета пособия по беременности и родам

Как правило, в первоначальном соглашении присутствует пункт, указывающий на обязанность первого дольщика уведомлять об оформлении цессии. На практике бывали случаи, когда застройщик отказывался от передачи жилья новому цессионарию, либо его получал тот покупатель, с кем застройщик вступил в договорные отношения на начальном этапе.

Процедура регистрации сделки по переуступке в Росреестре сопровождается следующей документацией:

  • образец соглашения о долевом участии;
  • оригинал договора уступки;
  • перечень сопроводительных документов, который диктуется особенностями совершения конкретной сделки;
  • доверенность, предоставляющая возможность подписывать официальные бумаги, а также вся основная учредительная документация (список для юридических лиц).

Органы Росреестра смогут зарегистрировать сделку в течение 1 – 1,5 месяца.

Основанием для заключения сделки по переуступке требований может служить договор купли-продажи, инвестирования, с привлечением заемных средств (ипотеки). В последнем случае появляется необходимость извещения кредитной организации, чтобы сотрудники безопасности банка смогли осуществить проверку нового цессионария. После процедуры, где выясняется платежеспособность нового заемщика, выносится заключение, в котором должно быть указано согласие на конкретную сделку.

В юриспруденции нередко встречаются виды трёхстороннего соглашения цессии. Это очень удобно, поскольку согласие всех сторон присутствует в одном документе. Который обладает высокой степенью неоспоримости, а также позволяет эффективно устранить лишние проблемы. Сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица. Часто его оформляют на начальных стадиях строительства жилья, где третьей стороной выступает компания – застройщик. Помешать заключению тройственного соглашения могут только оговоренные ранее условия, возникающие при подписании предыдущих документов. Остальные моменты и пути их решения сохраняются в том же порядке.

Документы для заключения договора переуступки

Иллюстрация

Для заключения договора уступки прав требования необходимо подготовить пакет документов:

бумаги, в которых указан долг;

акты сверки по счетам;

выписка из банковской организации по счету;

график платежей, которые уже производились;

квитанции по оплате, которая была произведена;

соглашение овердрафта (кредит, применяется при недостатке средств на счету клиента банка).

Читать еще:  Расторжение договора госзакупок в РК

Возможные риски перехода прав требования на новое лицо

Переуступка считается абсолютно законной сделкой. Но часто в соглашение включают требование, согласно которому любые действия такого типа оформляют, только если строительная компания согласна переуступать право.

При этом за свое согласие компании могут потребовать дополнительную плату. Подобные поборы всегда можно оспорить в суде, но на это уходит дополнительное время, да и деньги тоже. Еще один вариант – обращение в Росреестр, чтобы соглашение оформили без согласия второй стороны.

В договорах часто прописывают вообще невозможность заключения соглашения по цессии. Обязательный момент – согласие с банком, если использовались кредитные средства. Иначе переуступить права не получится.

Для покупателей самым серьезным риском остаются долгострои и банкротство застройщиков. То же самое касается потери денег после того, как соглашение по ДДУ заключено.

Как себя обезопасить при сделке?

Покупателю, прежде чем подписать договор, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие оплату суммы, указанной в договоре участия, и справку от застройщика об отсутствии долга. Нужно удостовериться, что переуступщик рассчитался с застройщиком, иначе тот потребует деньги с нового дольщика.

Кроме того, покупателю нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • официально зарегистрированное юридическое лицо;
  • разрешение на строительство многоквартирного дома;
  • проектную декларацию (и все её изменения за время строительства дома).

Чтобы не попасть впросак, Нина Лукьяненко рекомендует читать договор от корки до корки. В документе должны быть данные всех трёх лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика. Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление договора переуступки, в противном случае он может оспорить сделку. Обязательно должна стоять дата подписания договора. Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, рекомендуется вынести в отдельный пункт и указать, в какой момент происходит оплата.

Если вы рассчитываетесь до подписания договора, добавьте строчку, что продавец гарантирует, что уступаемое право требования на квартиру оплачено полностью, не является предметом залога и не находится под арестом.

Если же квартира находится под залогом или в ипотеке, то долг оформляется на нового дольщика. Для этого покупатель должен подтвердить свою платёжеспособность. Если же у покупателя есть сумма для полного погашения долга, он может её выплатить, чтобы снять обременение с квартиры.

Читать еще:  Фото и инструкция, как правильно прошивать документы по ГОСТу

В обоих случаях должен участвовать банк. Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Должен заключаться трёхсторонний договор между покупателем, продавцом и банком. В противном случае высок риск столкнуться с мошенничеством.

Алгоритм оформления сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя: – заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector