Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда государственного и муниципального имущества: договор, НДС

Аренда государственного и муниципального имущества: договор, НДС

Содержание Содержание

  • Аренда муниципальных объектов: информирование нанимателей, применяемое законодательство
  • Плюсы аренды муниципального жилья
  • Что собой представляет стандартный договор аренды (имущественного найма)
  • Чем отличается аукцион от конкурса
  • Начисление НДС при аренде муниципального имущества
  • Распространенные ошибки при аренде муниципального жилья
  • Пример 1. Договор имущественного найма (примерный шаблон)
  • Ответы на часто задаваемые вопросы

Аренда муниципального либо государственного имущества — популярный способ получения собственности во временное пользование. Существенных отличий между двумя процедурами нет: и там и там применяются общие нормы законодательства. Поэтому далее рассматривается процедура аренды на примере муниципального имущества. Итак, арендовать объекты данного типа могут:

  • обычные граждане;
  • предприниматели;
  • КФХ;
  • кооперативы;
  • хозяйственные сообщества.

Перечисленная категория лиц вправе заявить о себе как об арендаторах (либо нанимателях). Именно им во временное пользование передает свою собственность арендодатель (он же наймодатель). Типичный вариант аренды муниципального помещения — под офис либо, например, под магазин.

Так, муниципальной собственностью города являются: ДК, библиотеки, детсады, иные объекты социально—культурного назначения.

Важно! Имущество, которое не числится за муниципальными и госпредприятиями (учреждениями), относят на счет казны субъектов РВ, муниципального образования либо к госказне.

Экономколлегия ВС рассказала, возможна ли субаренда публичного имущества

Экономколлегия ВС рассказала, возможна ли субаренда публичного имущества

Условие о субаренде публичного имущества должно быть обязательно предусмотрено конкурсной документацией, рассудила "тройка". А вот само по себе заключение договора аренды по результатам торгов не предоставляет права для передачи недвижимости в субаренду. Юристы такой вывод оценивают неоднозначно.

В конце 2012 года по итогам открытого аукциона администрация Ковылкино (городское поселение в Мордовии) заключила с ООО "СервисКомплект" договор аренды. Она передала обществу на три года нежилое помещение общей площадью 60,6 кв. м. под служебное использование.

В договоре был установлен запрет на передачу имущества в субаренду, однако дополнительным соглашением к нему от 9 августа 2013 года стороны разрешили арендатору это делать с согласия собственника. "В целях повышения эффективности использования и сохранности муниципального имущества", пояснялось в документе. В результате 1 ноября 2013 года с одобрения администрации "СервисКомплект" передал помещение в субаренду на 11 месяцев ООО "БИС" для размещения аптечного пункта.

Но с таким подходом не согласился заместитель прокурора Республики Мордовия, который потребовал в суде признать дополнительное соглашение к договору аренды недействительным (дело № А39-3283/2014). Первая инстанция эти требования удовлетворила, обязав "БИС" возвратить обществу "СервисКомплект" спорное нежилое помещение. Однако апелляция и кассация округа это решение не поддержали. Российское законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника, обосновывали они свою позицию со ссылкой на п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ (пользование арендованным имуществом), а значит, оснований для признания сделки недействительной нет.

Спор по представлению заместителя Генерального прокурора РФ дошел до экономической коллегии Верховного суда РФ. Дополнительное соглашение было заключено с нарушением норм закона "О защите конкуренции", который не разрешает менять условия аренды муниципального имущества, закрепленные в заявке на участие в аукционе и конкурсной документации, говорилось в жалобе. По мнению заместителя прокурора, такие соглашения, изменяющие предмет договора и другие его существенные условия, ведут к нарушению прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае наличия в нем условия о возможности передачи имущества в субаренду.

В итоге в конце февраля этого года тройка ВС (Елена Борисова, Ольга Киселева и Галина Попова) акты апелляции и кассации округа отменила, оставив в силе решение суда первой инстанции. Таким образом, требования прокуратуры полностью удовлетворены и спорное соглашение признано ничтожным.

Как в конкурсной документации

В недавно опубликованном определении судьи ВС в первую очередь сослались на ст. 17.1 закона "О защите конкуренции", согласно которой заключить договор аренды муниципального имущества можно только по результатам проведения конкурсов или аукционов, а также на утвержденные в 2010 году Федеральной антимонопольной службой Правила, где закреплено, что такие договоры заключаются на условиях, указанных в заявке и конкурсной документации.

Читать еще:  Отпуск при работе по совместительству в 2022 году

"Из системного толкования этих норм следует, что договоры на передачу права аренды муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации", говорится в определении ВС. При этом последующее их изменение не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Договор аренды между администрацией и обществом "СервисКомплект" прямо содержал условие о том, что при его заключении и исполнении не допускается изменение условий (указанных в документации об аукционе), а также содержал запрет на передачу имущества в субаренду, обратила внимание экономколлегия. А поскольку спорным дополнительным соглашением стороны установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, то это является основанием для признания сделки ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как и заключенный между обществами "СервисКомплект" и "БИС" договор субаренды, резюмировали судьи ВС.

Ошибки в толковании

По мнению экономколлегии ВС, суды апелляции и кассации округа, отказав прокуратуре в требованиях, не приняли во внимание особенности предоставления муниципального имущества, предусматривающее "публичную, отрытую и конкурентную процедуру". А значит, неправильно применили и ст. 615 ГК РФ, которая не учитывает "особенности пользования имуществом публичного образования", говорится в определении ВС.

Неправомерной сочла экономколлегия и толкование апелляцией и кассацией округа п. 16 ч. 1 ст. 17.1 закона "О защите конкуренции". Согласно этой норме не требуется проводить торги для передачи имущества в субаренду лицом, которое само получило его в аренду по итогам торгов. По мнению нижестоящих судов, исходя их этого положения во всех случаях предоставления имущества в аренду по результатам торгов, арендатор вправе передать его в субаренду с согласия собственника. Однако у "тройки" свой взгляд на этот счет.

Если в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенного договора аренды права на передачу в субаренду не передавались, то арендатор не может заключить сделку по передаче этого права даже с согласия собственника, для которого существовал такой же запрет по распоряжению имуществом, рассудила экономколлегия. "В связи с этим заключение договора аренды по результатам торгов само по себе не предоставляет права для передачи в субаренду, такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями конкурса", акцентируется в определении ВС.

Иное толкование этой нормы, уверены судьи ВС, означало бы игнорирование положений закона "О защите конкуренции" о запрете публичным органам совершать действия, которые могут привести к ограничению конкуренции, а также нарушает права лиц, желавших участвовать в конкурсе на условиях возможной субаренды.

Мнение экспертов

В этом деле ВС подтвердил преобладание публично-правового элемента при регулировании порядка заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения или пользования государственной или муниципальной собственностью, говорит Роман Зайцев, партнер Dentons. Такую позицию ВС Алексей Толстов, партнер адвокатского бюро "Бобров, Толстов и партнеры", считает абсолютно разумной и справедливой. "Арендатор получил более выгодные условия использования имуществ по сравнению с теми, которые были заявлены изначально в аукционной документации, – поясняет он. – Подобная практика нарушает права других возможных участников торгов и ограничивает конкуренцию, а потому должна быть пресечена".

Согласен с выводом ВС о том, что условия договора, заключенного по итогам торгов, не могут быть изменены соглашением сторон, и партнер "ИНТЕЛЛЕКТ-С" Александр Латыев: "Уж если в аукционной документации и, соответственно, в заключенном по итогам торгов договоре содержался запрет на передачу имущества в субаренду, как это было в данном споре, исключить этот запрет в будущем стороны не могли". Однако позицию ВС о том, что сдача публичного имущества в субаренду возможна, только если это предусмотрено документацией о торгах, Латыев оценивает неоднозначно. Экономколлегия фактически исключила возможность субаренды публичного имущества при умолчании об этом вопросе в договоре – с согласия арендодателя. "Этот вывод не следует из закона, не имеет разумных оснований, да и для этого дела был вовсе не нужен", – считает юрист.

Читать еще:  Основания для увольнения сотрудника по инициативе работодателя

Как продлить договор аренды муниципального помещения

Важно знать нюансы, которые относятся к процессу продления договора найма нежилого помещения. С этим сталкиваются практически все арендаторы, осуществляющие свою деятельность продолжительное время. Повторные торги являются не обязательным пунктом. Этим можно воспользоваться только тогда, когда в процессе эксплуатации не было задолженностей по оплате, и все суммы поступали в установленное время на муниципальный счет. Есть и свои правила, которые применимы к процессу продления срока сдачи.

  1. Период продления договора составляет как минимум три года. Уменьшить можно, но для этого наниматель оформляет соответствующее заявление. Срок будет сокращен до необходимого значения.
  2. Изменяется стоимость найма нежилого помещения. Ее размер устанавливается после операций по переоценке недвижимого имущества согласно региона расположения.

Это все говорит о том, что продление договора аренды возможно многочисленное количество раз. Законодательно никаких ограничений в этой услуге не имеется. Отказ осуществляется от муниципалитета в том случае, если есть желание использовать объект в другом направлении, или со стороны нанимателя допускались нарушения условий по сделке.

Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов: таблица

Основания и условия для заключения договора аренды без торгов представлены в таблице ниже.

Основания заключения договора аренды муниципального имущества без торгов

Условия для заключения договора аренды муниципального имущества без торгов

Основания для заключения договора аренды, указанные п. 1. ст. 17.1 ФЗ № 135

Договор аренды заключается только в отношении следующего имущества:

1. государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;

2. государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3. государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Договор аренды не может быть заключен в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется на основании:

2. Лесного кодека РФ;

3. Водного кодекса РФ;

4.Законодательством РФ о недрах;

5. Законодательством РФ о концессионных соглашениях;

6. Законодательством РФ о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.

Заключение договора аренды с арендатором по истечении срока предыдущего договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения

1. Арендатор должен был исполнять свои обязательства по истекшему договору надлежащим образом;

2. Срок договора аренды не ограничен;

3. Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;

4. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора;

5. у арендатора должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Управление собственностью осуществляется по Постановлению Правительства РФ от 30.06.1998 № 685. Сдача имущества в аренду может проводиться для территориальных агентств. Согласно указу президента, имущество должно передаваться только федеральным органом, который выполняет свои функции в сфере государственных услуг, земельных отношений.

Если в договоре нет описания объекта аренды, то он недействителен – количество квадратных метров, полезная и общая площадь, а также адрес должны обязательно указываться.

К сторонам договора устанавливают требования по содержанию имущества в лизинге. Согласно общим правилам, арендатор должен поддерживать чистоту и исправное состояние, а в случае поломки – ремонт он делает за свой счёт. Арендодатель гос.имущества должен предоставить недвижимость в целом и сохранном виде.

Всё это распространяется на договор аренды. Также арендатор получает такую обязанность, как оплату коммунальных платежей и хозяйственных услуг.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.
Читать еще:  Работодатель не отпускает в отпуск по графику

Роль оценщика в проведении аукционов

Ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской Федерации» регламентирует обязательность проведения оценки при вовлечении в сделку государственного и муниципального имущества, в том числе при передаче данного имущества в аренду. Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договора аренды такого имущества может осуществляться только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Другие нормативные акты, регламентирующие сам порядок проведения аукционов, устанавливают в качестве начальной цены лота (права на который передаются по договору аренды) размер ежегодного или ежемесячного платежа за право владения или пользования данным имуществом.

Оксана Чернышева к.э.н., заместитель директора ООО «Оценка+» (г. Тамбов), доцент кафедры «Финансы и банковское дело» Тамбовского гос. университета:

Оксана ЧернышеваНезависимые оценщики постоянно привлекаются к оценке величины рыночной арендной платы за имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности. Так, для целей проведения аукционов на право заключения договоров аренды оценщику необходимо определять ежегодный размер арендной платы земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Для целей проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ) определяется размер первого арендного платежа.

В отношении объектов недвижимости, за исключением тех, перечень которых представлен в вышеупомянутом Приказе ФАС, при оценке для целей передачи в аренду государственного или муниципального имущества в задачу оценщиков входит: определение рыночной годовой или месячной ставки арендной платы за имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная ставка или арендный платеж не может являться объектом оценки, согласно ст.5 Федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Оценщику в целях оценки для проведения аукциона необходимо корректно сформулировать объект оценки. Также оценщику необходимо четко описать состав и качество оцениваемых прав, состав арендной ставки и т.д. Кроме того, очень часто в практике оценки приравнивают стоимость права аренды к арендной ставке. Поэтому оценщику следует понимать как юридическую, так и экономическую сущность права аренды, включающее такие правомочия арендатора как пользование и владение, или только пользование объектом на условиях аренды, для того чтобы правильно применять методологию определения стоимости права аренды и методологию определения величины арендной ставки.

Я планирую осветить эти актуальные моменты в ходе вебинара «Правовые и методические аспекты проведения оценки для аукционов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в государственного или муниципальной собственности», который состоится 7 апреля 2017 года.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector