Rzdfine.ru

РЖД Финанс
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок аренды муниципального имущества: как получить в пользование государственный объект

Порядок аренды муниципального имущества: как получить в пользование государственный объект?

РейтингРейтингРейтингРейтинг Рейтинг15.2к

Аренда имущества, принадлежащего муниципалитету, популярна среди предпринимателей и организаций. Это обусловлено в первую очередь стабильностью такого договора, а также возможностью экономии денежных средств. Только соблюдая порядок аренды муниципального имущества, можно заключить подобное соглашение.

Какое имущество считается муниципальным

Гражданский Кодекс РФ в статье 215 дает дефиницию муниципальной собственности. Так, к ней относится то имущество, владельцем которого выступает:

  • сельское или городское поселение;
  • иные муниципальные структуры.

Непосредственно к имуществу относятся:

  • земельные участки;
  • природные объекты;
  • здания, сооружения и их части;
  • оборудование и транспорт;
  • любые так называемые непотребляемые предметы, то есть те, которые в процессе использования не теряют своих характеристик.

Органы местного самоуправления (далее – МСУ) имеют право приобретать в собственность новые площади, вести деятельность от имени муниципальных структур, представлять их интересы в суде, а также выполнять вмененные им обязанности, входящие в компетенцию, установленную законодательно.

В основном считается, что целью сдачи в аренду муниципального имущества является оказание услуг населению, проживающему на территории данного поселения. А также, чтобы пополнить денежными средствами местный бюджет.

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор — образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Без торгов муниципальное имущество передается медицинским учреждениям

Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения — структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 (статья №2/20) дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Читать еще:  Соглашение об отступном как способ прекращения обязательства

Аренда на краткосрочный период

Краткосрочная аренда муниципальной собственности

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

  • площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м 2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

Как же рассчитать часть площади объекта недвижимости, планируемой для сдачи в аренду? Антимонопольные организации высказали соответствующее мнение в Разъяснениях ФАС (глава 11):

  • при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор — подрядчик учреждения

Подписание договора аренды с муниципальным подрядчиком

Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Читать еще:  Снятие ареста с имущества судебными приставами

Вычет по НДС

В каком порядке арендатор может принять к вычету уплаченные в бюджет суммы НДС в качестве налогового агента? Он тоже особый.

Если налоговый агент находится на общем режиме налогообложения и имущество используется в операциях, облагаемых НДС, то сумму уплаченного НДС можно принять к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ) при условии, что:

  • счет-фактура выставлен арендатором самому себе;
  • услуги по аренде приняты к учету.

Таким образом, скажем, сумму уплаченного равными частями в IV квартале «агентского» НДС, отраженного в декларации за III квартал, арендатор может принять к вычету в декларации за IV квартал.

Иногда арендаторы перечисляют НДС в бюджет одновременно с арендной платой. В этом случае налог принимается к вычету в декларации за тот квартал, в котором он перечислен в бюджет (если это не был авансовый платеж по аренде). Другими словами, в одной декларации указывается как начисление, так и вычет налога. Хотя налоговые органы на местах не всегда с этим согласны. Они требуют сначала отразить в декларации начисление налога за налоговый период, заплатить его, а затем в следующем налоговом периоде предъявить его к вычету.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев. «В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время. Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Читать еще:  Статистический талон для регистрации по месту жительства

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Как расторгать договоры

Законом установлено, что договор аренды муниципального имущества расторгается:

  • По соглашению сторон.
  • При невыполнении одного из партнеров условий договора, в результате чего другой партнер потерпел ущерб.
  • В других случаях, предусмотренных законодательством (вышел срок аренды, по требованию одной из сторон о досрочном прекращении отношений) (ст. 450 ГК РФ).

Расторжение происходит после составления соглашения об окончании арендных отношений, которое имеет форму, аналогичную договору аренды (ст. 452 ГК РФ).

Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.

Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector