Rzdfine.ru

РЖД Финанс
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое отчуждение недвижимого имущества, виды отчуждения

Что такое отчуждение недвижимого имущества, виды отчуждения

Трудно представить современные экономические и социальные правоотношения, в которых не присутствует факт продажи и приобретения какого-либо недвижимого имущества.

Физические лица используют его для проживания, а юридические получают прибыль, и используют в своей хозяйственной деятельности.

Поэтому, перед тем как заключать какие-либо сделки, нужно понимать, что такое отчуждение недвижимого имущества.

Если нужно продать недвижимость.

И здесь мы переходим к более распространенной практике – продаже недвижимости. Как дело с налогами обстоит здесь. Согласно пункту 1 статьи 224, подпункта 2 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ, размер налога с продажи недвижимости (квартиры, дома, комнаты или доли в них, земельный участок), составляет 13% от продажной цены, указанной в договоре купли-продажи. Поговорим о возможности избежать уплаты налога с продажи недвижимости или уменьшить его размер вполне законным путем.

Налоговый вычет.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе) владеющим этим имуществом менее минимальных сроков владения, позволяющих полностью освободить его от уплаты налогов, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей. От продажи иного недвижимого имущества — в размере, не превышающем в целом 250 000 рублей.

То есть, от цены недвижимости, указанной в договоре купли-продажи отнимается 1 000 000 рублей или 250 000 рублей, а с оставшейся суммы исчисляется налог в размере 13%. Указанный вычет предоставляется гражданину один раз в год. Им можно пользоваться каждый год. В данном случае идет речь о том, что можно сэкономить на налогах при продаже недвижимости, если она была в собственности продавца менее 3 и 5 лет.

Сразу огорчу желающих занизить продажную стоимость недвижимости, указав в договоре купли-продажи сумму менее миллиона рублей, для того, чтобы избежать уплаты налога. Не так давно в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, направленные на преодоление таких хитростей. Теперь, согласно пункту 5 статьи 217.1. Налогового кодекса РФ, в случае, если продажная цена в договоре купли-продажи будет указана ниже, чем кадастровая стоимость проданного объекта недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то налоговики при расчете налога будут исходить не из цены договора, а из указанного расчета. Таким образом, вы можете указать в договоре купли-продажи любую стоимость продаваемой недвижимости, налоги придется платить по кадастровой стоимости. Единственное, что еще может спасти в такой ситуации – это неразбериха в государственной системе кадастрового учета, когда кадастровая стоимость продаваемого объекта недвижимости не определена по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости. В этом случае, налоговики будут исходить из цены договора.

Читать еще:  Налог на имущество физических лиц, граждан, пенсионеров

Освобождение от уплаты налога с продажи недвижимости в силу давности владения.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе. При этом, особенности освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости регулирует статья 217.1. Налогового кодекса РФ. Так, для полного освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости, продавцу необходимо наличие минимального срока владения этой недвижимостью на праве собственности. Таких сроков два: это три года и пять лет. Применяются они следующим образом.

Если продавец владеет продаваемой недвижимостью от трех до пяти лет.

Для того, что бы быть освобожденным от уплаты налога с продажи недвижимости в этом случае, к трехлетнему сроку владения необходимо также наличие хотя бы одного из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимости получено продавцом в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры). Началом исчисления срока возникновения права собственности в порядке наследования — считается дата открытия наследства.
  2. право собственности на объект недвижимости получено продавцом в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимости получено продавцом — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если у продавца хотя бы чего-то одного из изложенного нет, то рассчитывать на освобождение от уплаты налога с продажи недвижимости он не может. Придется платить на общих основаниях.

Если продавец владеет продаваемой недвижимостью от пяти лет и выше.

В этом случае, продавец полностью освобожден от уплаты налога. При этом, есть еще один нюанс. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен как минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, так и размер понижающего коэффициента 0,7, применяемый для расчета суммы налога в случае, если продажная цена недвижимости занижена.

Указанные нормы относительно минимальных сроков владения недвижимостью и оснований освобождения от уплаты налога с продажи недвижимости относятся к недвижимости, приобретенной и зарегистрированной продавцом после 01 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной и зарегистрированной продавцом до этого срока, действует старая норма, которая полностью и безо всяких дополнительных условия освобождает продавца от уплаты налога с продажи недвижимости при условии владению ею более трех лет.

Читать еще:  Один из собственников не платит коммунальные платежи

Как оформить согласие на отчуждение?

Порядок отчуждения имущества соответствует тому способу перехода права собственности, который будет выбран собственником и новым владельцем недвижимости. В любом случае в самом начале сделки требуется оформление согласия заинтересованных лиц.

Согласие на отчуждение может быть двух видов:

    Как оформить согласие на отчуждение?

Отсутствие согласия супруга или органов опеки и попечительства может стать основанием для признания гражданско-правовой сделки недействительной.

Документы для отчуждения

Чтобы отчуждение имущества состоялось, должен быть зарегистрирован переход права собственности. Для этого требуется оформить в государственном реестре перевод права собственности и зарегистрировать его.

Данная процедура предполагает сбор документации следующего перечня:

    Документы для отчуждения

Если отчуждается долевая собственность, нужно дополнительно предоставить письменный отказ других жильцов недвижимости от преимущественного права ее приобретения.

Для перевода права собственности на недвижимость нужно также в 2021 году оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей. Квитанцию следует приложить к представленному перечню документов.

Если документы будут оформлены неверно или представлены не в полном объеме, Росреестр не зарегистрирует сделку. Покупатель со своей стороны должен внимательно проверить всю документацию, чтобы в последствии не стать жертвой мошеннической схемы.

Лучше для надежности соглашения и снижения рисков неисполнения обязательств обратиться за удостоверением договора к нотариусу. Однако это действие будет сопряжено с дополнительными финансовыми затратами.

Виды передачи

Передача недвижимости может происходить в добровольном или принудительном порядке. Различаются процедуры по способу перехода недвижимости от одного владельца к другому.

Добровольная передача

Такой вид сделки подразумевает добровольный переход недвижимости от одного лица к другому. Процедура осуществляется только по желанию собственника имущества. За сделку владелец получает деньги или другие выгоды. Имущество может также переходить другому лицу безвозмездно на основании дарственной.

Принудительный переход

Такая процедура подразумевает принудительное изъятие собственности государством в лице уполномоченных лиц на законных основаниях. Этот вид отчуждения недвижимости называется реквизиция. Процедура предусмотрена Конституцией РФ. Обычно принудительное отчуждение недвижимости происходит по решению суда.

Отчуждение доли в праве общей собственности

продажа доли собственности

Здесь стоит отметить, что сторона (участник общей доли) имеет право на конкретную долю в данной собственности. Что касается других участников, то при желании они имеют право приобрести эту долю.

Обратите внимание, что это положение не относится к продаже с публичных договоров. Владелец, который продает долю собственности, обязан оповестить других участников в письменном виде. В договоре необходимо указать стоимость и условия, на которых вы собираетесь продать долю.

Если остальные участники общей собственности не собирались покупать долю, выставленную на продажу или, откажутся от ее приобретения, то продавец может продать её на любых выгодных ему условиях. При обращении к нотариусу за заключением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, вы должны быть готовы к тому, что вам придется представить доказательство, что каждый участник собственности оповещен о решении.

Читать еще:  Образец договора дарения дома и земельного участка для Росреестра

В большинстве случаев собственники общих долей добровольно предъявляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения данной доли.

Сложности при продаже доли в квартире

Продажа доли

В некоторых случаях могут возникнуть ситуации, когда нет возможности получить такое доказательство. Однако в большинстве таких случаях владелец отчуждаемой доли просто не приходит к нотариусу, и подписывает отказ от доли, которую он продает. Либо он является к нотариусу, но отказывается подписывать договор об отчуждении, несмотря на то, что в устной форме такое согласие даёт. В подобном случае рекомендуется оформить передачу заявления. Написав заявление, продавец должен поставить в известность владельца общей доли о своем решении. Такое заявление в основном носит произвольный характер. Кроме того, в заявлении нужно указать следующую информацию:

  • Объект продажи.
  • Адрес, по которому находится объект недвижимости.
  • Стоимость, за которую вы выставляете недвижимость на продажу.

Также стоит отметить, что продавец имеет право в любое время поменять условия продажи недвижимости. О таких изменениях вы должны сообщить каждому участнику долевой собственности, который может претендовать на приобретение доли. Если имущество будет продано по завышенной цене, в отличие от той, которая была установлена изначально, но на прежних условиях, то вновь предоставлять доказательство о том, что все участники поставлены в известность, не придется. Но если стоимость снизилась, то такое доказательство вам необходимо предоставить повторно.

Узнайте во что инвестировать женщине. Во внешность или в квартиру? Перейдя по ссылке здесь

Что такое отчуждение недвижимого имущества?

Процедура отчуждения недвижимого имущества у собственника – это действия, производимые вне зависимости от его воли (хотя возможно и согласие), итогом которых является прекращение права собственности на недвижимость, совершаемые по специально установленным в законодательстве правилам и основаниям.

От этого порядка следует отличать отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, которая вносится в реестр в качестве обременения. Последнее предусматривает исключительно добровольный характер и требует соответствующего волеизъявления обеих сторон этих правоотношений (договор), чем и отличаются сделки.

Ч. 3 ст. 35 Конституции устанавливает исключительный характер таких действий. При этом, если имущество отчуждается в публичных интересах, то его собственнику гарантируется соразмерное возмещение.

Эти положения конкретизированы в ч. 2 ст. 235 ГК. Она устанавливает закрытый перечень оснований, по которым возможно использование такой процедуры. В других ситуациях наложен запрет в отношении недвижимости закон специально предусматривает следующие случаи:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector