Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оспорить межевание земельного участка соседа

Как оспорить межевание земельного участка соседа

Частная собственность на земельные участки у граждан РФ стала появляться в 90х годах прошлого века. Причем изначально многие объекты были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения, в пользование или аренду. С 2006 года стартовала «дачная амнистия». Это узаконенная возможность льготного оформления права собственности на надел. Одним из этапов оформления является установление границ. Но документы на границы могут устареть или быть утеряны. Поэтому актуальность набирает вопрос: как оспорить межевание участка соседа.

«Граница земельного участка не установлена» – что это означает и каковы последствия?

Перед постановкой на кадастровый учёт своей собственности владелец земельного участка должен предоставить в уполномоченный орган целый пакет документов. Одним из важных приложений к заявлению при регистрации земли является акт согласования земельных границ с другими землепользователями. Этот документ составляется во время замеров при межевании. Однако бывают случаи, когда по невнимательности землевладельцев или кадастровых инженеров данный акт упускается из виду. Как результат оплошности, земельный участок остается без надлежащим образом оформленных границ.

Определение границ

В таких случаях возможны посягательства на собственность лица со стороны недобросовестных соседей. Кроме того,земельный участок без установленных границ может представлять интерес и для третьих лиц, которые возможно воспользуются ситуацией и начнут проведение работ на якобы «бесхозяйной» земле. Чтобы то ни было, собственник вправе в каждом случае обратиться в суд за защитой своих прав.

Как указывает ФЗ №221 от 24 июля 2007 года, сведения в правоустанавливающих документах на недвижимую собственность являются главным средством для регуляции границ земельного участка. Продажа участка без границ в силу высокой вероятности возникновения споров о праве собственности представляет особую сложность. Если, таким образом, кадастровый паспорт объекта недвижимости будет гласить о неустановленных границах недвижимости, следует немедленно решать вопрос о проведении межевания.

Причины появления споров о границах участков

Но разногласия в установлении границ на объект собственности у соседей могут возникнуть не только во время межевания. Часто встречаются споры во время использования земли. Среди них можно выделить:

  • Захват части соседнего участка. Такое часто происходит, когда новый собственник покупает землю. А старые владельцы утверждают, что первичное межевание было проведено не по правилам. Прежние способы определения границ участка не отличались особой точностью. Кроме того, кадастровые инженеры — тоже люди, а значит, они могут ошибаться. Бывают и такие ситуации, когда сосед просто незаконно переносит забор на смежный участок. Проблему решит новое межевание и установление четких границ.
  • Несоблюдение пожарных, санитарно-эпидемиологических и других норм. Существуют определенные нормативы, в соответствие с которыми любое строение должно находиться на некотором расстоянии от границ участка соседей. Например, строить дом разрешается не ближе 3 метров от забора со смежным участком. Определенные значения существуют для любой постройки, в зависимости от ее назначения. Проблему можно решить несколькими способами. В лучшем случае — это исправление недочетов, в худшем — снос неверно построенного объекта.
  • Отсутствие возможности согласовать участок без вмешательства третьих лиц. Во время межевания происходит составление акта границ. Если соседи не могут его согласовать, вопрос решается в судебном порядке.
    Если во время межевания земли собственники не ответили на уведомление или предпочли не участвовать в данном процессе, это может стать причиной ошибок в Кадастровых сведениях.
  • Строительство на неиспользуемой земле. Зачастую случается так, что к участку собственника прилегает неиспользуемая земля. Тогда велик соблазн ее присвоить. Дело в том, что участков без владельца не существует. Собственником может выступать организация, физическое лицо или же государство.

Разногласия могут появиться и по другим причинам. Например, несовпадение фактических и юридических границ. Выражается оно или пересечением или полным отсутствием каких-либо ограничений на одной из сторон участка.

При разрешении споров истец должен доказать, что рассматриваемые участки:

  1. находятся в собственности у истца и ответчика,
  2. имеют смежные границы,
  3. подвергались изменению фактических границ, в результате чего они не соответствуют юридическим сведениям.

Ответчик доказывает отсутствие противоправных действий со своей стороны. А если границы действительно менялись, указывает причины, по которым это происходило. Сложившаяся судебная практика показывает, что для этого в виде доказательств обычно используют:

  1. заключение эксперта,
  2. план границ соседних участков,
  3. документы, подтверждающие право на владение землей (в них обычно указывается площадь участка),
  4. общий территориальный план в соответствие с кадастровыми данными, где четко отображены спорные земли,
  5. прочие доказательства.

Кадастровые споры

Кадастровые споры представляют собой достаточно обширную категорию судебных споров по земельной тематике, поэтому вначале необходимо определиться с терминами, которые мы будем использовать.

Кадастр – качественный и количественный учет недвижимого имущества. Под недвижимым имуществом мы понимаем здание, сооружение, помещение, земельный участок. Таким образом, кадастровые споры — это не только земельные споры, но еще и тяжбы в отношении зданий и сооружений.

Межевой план – документ на основании которого в Государственный реестр недвижимости вносятся сведения об основных характеристиках земельного участка.

Технический план – документ, на основании которого в Государственный реестр недвижимости вносятся сведения об основных технических характеристиках здания, сооружения или помещения.

Государственный реестр недвижимости – свод сведений обо всех правах и технических характеристиках недвижимого имущества (ранее, до 2017 г. было 2 реестра — ГКН и ЕГРП).

Выписка из ЕГРН – выписка из Государственного реестра недвижимости, в которой содержатся основные сведения об объекте недвижимости: площадь, координаты границ, сведения о правообладателе, обременения. Объем сведений будет зависеть от формы выписки.

Итак, с основными понятиями в кадастровых спорах мы определились, теперь разберем конкретно, на типичных практических примерах, какие бывают споры.

Кадастровые споры1. Споры, возникающие вследствие самовольного захвата земель

Под самозахватом понимают случай, когда какое-либо лицо без разрешения собственника земли и без надлежащего соглашения с ним начало использовать землю под свои нужды.

Один гражданин (гражданин 1) разместил на участке другого гражданина (гражданин 2) свои строительные материалы (доски), за использование земельного участка гражданин не заплатил, доски убирать отказался.
Гражданин 2 вынужден был обратиться к кадастровому юристу.

Читать еще:  Незаконное задержание сотрудниками полиции и компенсация пострадавшему

Юрист составил заявление о самозахвате в отдел земельного надзора Росреестра, после чего на место правонарушения приехали земельные инспекторы, составили протокол административного правонарушения и предписание убрать доски. Гражданин 1 был оштрафован, доски ему предписали убрать.

2. Споры, возникающие из-за неверно установленных границ земельного участка, когда имеет место реестровая ошибка

Гражданин купил дом с земельным участком, при покупке был произведен визуальный осмотр участка, границы в натуру не выносились. По умолчанию было решено, что юридические границы соответствуют тем, что установлены на местности.

Через какое-то время сосед покупателя решил вызвать геодезистов, чтобы удостоверить свои границы на местности, и оказалось, что новоиспеченный собственник вовсе не собственник той земли, на которую он рассчитывал при покупке.

Кадастровые споры

По результату определения границ было установлено, что часть купленного дома находится на участке соседа. Сосед начал требовать немалую сумму денег за пользование своим участком.

Самостоятельное урегулирование кадастровых споров оказалось непростой задачей. Пришлось обращаться к кадастровому юристу, имеющему многолетний опыт решения споров об исправлении кадастровых ошибок.

Юрист запросил архивные документы по межеванию, написал исковое заявление в суд об исправлении кадастровой ошибки, настоял на проведении судебной экспертизы. Судебная экспертиза показала, что соседский участок был поставлен на учет с ошибкой, без учета возведенного дома. Суд обязал кадастровую палату исправить реестровую ошибку.

Приведенный пример практики по кадастровым спорам показывает, как архивные кадастровые планы земельного участка помогают решить судебные споры, и позволяет заключить, что решение кадастровых споров целесообразно поручить опытному земельному юристу.

3. Споры с кадастровой палатой по поводу приостановки и отказов в осуществлении кадастрового учета

Напомним, что после вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости отказ в осуществлении кадастрового учета стал возможен только после приостановки. То есть, вначале учет сведений приостанавливают, а в решении о приостановке пишут, какие недочеты в заявлении и документах нужно исправить.Только после этого, уже в случае не исправления недочетов в указанный срок в регистрации отказывают.

В качестве примера приведем ситуацию, когда гражданин обратился в кадастровую палату с заявлением об уточнении границ земельного участка с приложением необходимых документов (межевого плана). Кадастровая палата приостановила действия по осуществлению кадастрового учета в связи с тем, что сотрудник палаты не нашел подтверждения нахождения земельного участка в границах населенного пункта.

В межевом плане категория земельного участка указывалась именно как земли населенных пунктов. Картографическая выписка из правил землепользования и застройки не убедила сотрудников кадастровой палаты и заявителем был получен отказ.

Вместе с тем в ходе проведения беседы с государственным регистратором собственнику земли было предложено указать в межевом плане категорию земель сельскохозяйственного назначения, в таком случае ему было обещано беспрепятственное осуществление кадастрового учета земельного участка.

Однако для собственника категория земли населенных пунктов имела принципиальное значение, поскольку разрешенное использование земельного участка было для ведения ЛПХ. В случае если бы такой вид разрешенного использования шел вместе категорией земель сельскохозяйственного назначения, построить жилой дом на участке было бы уже никак нельзя. Напротив, разрешенное использование под ЛПХ на землях населенных пунктов допускает строительство жилого дома.

Кадастровые споры

После получения отказа заявитель начал поиски кадастрового юриста, сделать это оказалось достаточно просто -достаточно набрать в поисковом запросе кадастровые споры по Ленинградской области.

Кадастровый юрист предложил вновь подать такое же заявление об осуществлении кадастрового учета. После подачи заявления естественно последовала приостановка, которая уже была обжалована юристом в суде. В качестве аргументов в суде юристом были предъявлены местный закон, устанавливающий границы населенного пункта, выписка из правил землепользования и застройки, выписка из генерального плана поселения.

Данные документы убедили суд в том, что требования кадастровой палаты были неправомерными. Суд вынес решение о признании незаконным приостановление кадастрового учета и обязал палату произвести внесение сведений об участке в Государственный кадастр недвижимости.

4. Споры между СНТ и собственниками земельных участков в садоводстве

Такие споры, как правило, связаны с использованием земель общего пользования в садоводстве. Возьмем пример, когда в некоем СНТ, назовем его Дружба, после прихода нового председателя, земли общего пользования начали переходить в частные руки. Снесли детскую площадку, на ней построили дом, кое-где передвинули заборы, прихватив добрую часть общих проездов.

Инициативная группа садоводов решила разобраться, является ли законным такой захват земель общего пользования садоводства. Для этого были заказаны выписки из ЕГРН, проверены границы участков, права на них. Как оказалось, по документам — все законно, и границы участков тоже соответствуют сведениям, содержащимся в Государственном реестре недвижимости. Стало ясно, что это дело рук нового председателя. Инициировать споры по кадастровым работам было бессмысленно. Самостоятельное разрешение кадастровых споров вряд ли было бы успешным.

Кадастровые споры

Было решено обратиться к услугам юриста по СНТ. Юрист написал заявление на имя председателя СНТ с требованием предоставить протоколы общих собраний, на которых были приняты решения по отчуждению земель общего пользования в пользу третьих лиц.

По результату изучения полученных протоколов юрист по СНТ дал надлежащую правовую оценку: решение общего собрания членов садоводства по отчуждению земель общего пользования является ничтожным, следовательно, сделка была совершена с пороком воли.

Юристом было составлено и подано соответствующее заявление в суд, который полностью согласился с выводами юриста и признал решение по отчуждению земель общего пользования незаконным. Как мы видим, некоторые кадастровые споры могут решаться только в суде.

5. Споры с кадастровыми органами в связи с разделом-объединением помещений в здании, которое принадлежит одному собственнику

Кадастровые споры в Санкт-Петербурге — приведем пример по нашему региону.

Двум собственникам – организациям на праве общедолевой собственности принадлежали помещения в здании, а именно: одно большое помещение, с присвоенным ему кадастровым номером и состоящее из маленьких помещений (1Н, 2Н, 3Н, 4Н и т.д.), было поделено на две части и соответственно у каждой организации было по своей доле в каждом из помещений.

Организации решили уйти от общедолевой собственности и оформить свои части отдельно. Сделать это оказалось довольно сложно, поскольку сначала нужно было сформировать отдельные помещения с отдельными кадастровыми номерами. По счастливой случайности кадастровая палата решила разделить помещения и присвоить каждому Н-помещению по своему кадастровому номеру. Организации – собственники заказали кадастровые паспорта на каждое из помещений, сделали соглашение о разделе помещений и выделении доли в натуре, после чего подали заявление в Росреестр. Однако Росреестр выдал им отказ, сославшись на то, что информации о разделении помещений у него не имеется.
Отказ был успешно обжалован в суде, кадастровые паспорта легли в основу доказательства правоты организаций — собственников помещений. Сразу поясним, что теперь, когда реестры объединены и Росреестр видит одновременно как сведения о правах, так и технические характеристики объекта недвижимости, такая ситуация уже не возникнет. Однако обращаем Ваше внимание на следующее.

В целом категория кадастровых споров является наиболее сложной в юриспруденции, поскольку предполагает не только познания в области права, но еще и технические познания в области кадастрового учета недвижимости.

Важно знать!

Подсудность кадастровых споров при споре с ФГБУ «ФКП Росреестра» может быть определена по Вашему месту жительства, в том случае, если имеет место административное исковое заявление.

Мы предлагаем качественные услуги кадастрового инженера, а также кадастрового юриста.

Читать еще:  Могут ли банки простить долги по кредитам, последствия

2. Что такое фактические границы земельного участка.

Фактическая граница земельного участка – это существующие на местности объекты искусственного происхождения (заборы, столбы, стены домов или хозяйственных построек, дороги, проезды и т. д.) или естественного происхождения (лесополосы, овраги, реки и т. п.), которые визуально отделяют один участок от других и позволяют определить его на местности.

Забор, ограждающий участок по периметру — самый простой пример фактической границы:

Фактическая граница земельного участка

Юридическая и фактическая граница земельного участка это не одно и тоже.

Фактическая граница выполняет роль межевого знака — то есть объекта, который закрепляет на местности юридическую границу участка и служит ее визуальным отображением.

Юридическая граница (если она является достоверной и определена в соответствии с законом) первична по отношению к фактической. Если внесенные в ЕГРН сведения об описании местоположении границ земельного участка не соответствуют его фактическим границам (например, забору), то приоритет будет отдаваться именно этим сведениям.

Однако, большинство собственников земельных участков под границей понимают именно фактическую границу (заборы, стены домов и т. д.), а не описание местоположения границ земельного участка, сведения о которой внесены в ЕГРН.

В этом и заключается основная проблема.

Несмотря на то, что кадастровый учет земельных участков введен более 10 лет назад, многие землевладельцы до сих пор считают, что если им в «седые» 90-е выдали участок, который они огородили забором (или участок огорожен лесом/рекой/оврагом), то этого достаточно и никто не покуситься на их землю. При этом не понимая, что понимает под границами земельного участка закон.

А с точки зрения закона, участок считается имеющим границы лишь тогда, когда сведения об описании местоположения его границ внесены в ЕГРН. Соответственно и местоположение земельного участка на местности считается определенным (уточненным) только при внесенных в ЕГРН сведениях о его границах.

Пример из практики

Мне приходилось защищать интересы фермера, в 1993 году получившего земельный участок для ведения с/х деятельности, и который до 2016 года никаким образом не пытался привести его правовой статус в соответствии с требованиями действующего законодательства. Участок даже не стоял на кадастровом учете, как ранее учтенный. Его просто забыли туда внести. Соответственно и описания местоположения границ этого участка в кадастре недвижимости не было.

В один прекрасный момент, приехав после зимы на «свой» участок, он увидел совершенно чужие трактора, которые бодро этот самый участок распахивали.

Были длительные разборки, махания кулаками, многочисленные письма в прокуратуру, администрацию, Росреестр, президенту и иже с ними. И ожидаемые ответы в стиле: «Участок отняли? Даааа? Хм…ну идите в суд!».

Думаю вы уже догадались, что на все свои аргументы о принадлежности ему этого кусочка земли, в ответ фермер получал кадастровый паспорт и фразу «Вот видишь – здесь границы моего участка! А где твой документ с границами?». Показать что-нибудь в ответ было нечего.

И если с землями под жилую застройку в аналогичных ситуациях доказать фактическое местоположение участка не так сложно, то с земельными участками под сельхозназначение – это беда. А в большинстве случае просто мертвое занятие.

В процессе работы над проблемой мы выяснили, что на месте участка доверителя были выделены земельные паи из ближайшего единого сельскохозяйственного землепользования. Кадастровый инженер, не увидев на публичной кадастровой карте никаких границ, с чистой совестью посчитал эту местность не занятую никем – и произвел выделение паев на этом месте.

Надо признать, что кадастрового инженера здесь упрекнуть сложно. Ведь он, как и все остальные, ориентировался на данные официального реестра – государственного кадастра недвижимости. А раз ничего нет – значит будет.

Эта история закончилась вполне благополучно. Кадастровый учет земельных паев был оспорен, а участок клиента через, простите, танцы с бубном, был поставлен на учет как ранее учтенный. В последствие, сведения о границах участка были уточнены и внесены в государственный кадастр недвижимости.

Если в отношении земельного участка в ЕГРН не внесены сведения о его границах, то велика вероятность определения на его месте границ чужих участков. От частичного наложения, до полного занятия.

Беда таких ситуаций в том, что даже у опытных юристов далеко не всегда получается найти из них выход и защитить интересы пострадавших.

Споры о границах, несмотря на кажущуюся простоту, являются одними из самых сложных в земельной практике. В большей степени потому, что не всегда удается получить достаточно доказательств для защиты своей позиции.

Судебная практика знает тысячи случаев, когда в спорных ситуациях землевладельцы проигрывали дела и лишались своей земли.

Именно поэтому, очень важно иметь правильное представление о том, что такое границы земельного участка.

Разберем типичные примеры

Пример №1. Межевой спор.

Наложение границ земельных участков. Что делать.

Пример №1

Если вы хозяин земельного участка №2 (того, межевание которого сделано позже), то вам придется либо отказаться от части земли и определить свою границу в соответствии с границей земельного участка №1, либо судиться с соседом.

Читать еще:  Соглашение о расторжении договора аренды

Перспектива межевого спора

Люди часто думают, что победит в таком споре обязательно тот, кто первым успел внести в кадастр данные о своей границе. Между тем, это не так. Существует два хорошо известных в практике способа “подвинуть” границу соседнего участка, координаты которой уже определены:

  • Иск об установлении (восстановлении) границы;
  • Иск об исправлении реестровой ошибки (ст. 61 Федерального закона №218-ФЗ). До 01.01.2017 такая ошибка называлась кадастровой. О том, чем реестровая ошибка отличается от технической ошибки в реестре, можно почитать здесь (статья моей коллеги Олеси Пустовой). Но в подобных случаях обычно имеет место именно реестровая ошибка, а не техническая. Поверьте на слово.

Результатом удовлетворения любого из этих исков является внесение в кадастр тех данных о границе, которые посчитает верными суд. Даже если в кадастре уже содержатся другие данные.

Определяя, где должна проходить граница, суд учитывает следующие обстоятельства (ч.10 ст. 22 Федерального закона №218-ФЗ):

  1. Как сложилась фактическаяграница за последние 15 лет. При этом учитывается расположение заборов, построек и даже растений на границе, существующих более 15 лет. Этот момент при рассмотрении таких споров является, пожалуй, самым важным.
  2. Согласовывал ли пострадавший сосед спорную границу при межевании, или его забыли спросить.
  3. Соотношение фактических и документально подтвержденных площадей смежных участков. Кстати, этот фактор для суда наименее важен. Суд априори исходит из того, что фактическая площадь участка может отличаться от площади, указанной в правоустанавливающем документе, особенно если документ старый.

По закону суд также должен учитывать (но обычно не учитывает из-за отсутствия нужных данных):

  1. Как описана граница в правоустанавливающих документах на участки (в старых правоустанавливающих документах таких сведений обычно нет, а есть только данные о площади и невнятная схемка).
  2. Как определена граница проектом межевания территории (его обычно нет, а если есть, то там нет сведений о нужном участке).
  3. Как определена граница планировочными документами при образовании участков (иногда такие документы удается найти).

Пример №2. На один участок выдали два разных документа.

В результате возникла такая ситуация:

Наложение границ земельных участков. Что делать.

Пример №2

Она, по моим наблюдениям, является самой тяжелой. Ведь участок один, а документы на него были выданы дважды. Обе стороны спора являются добросовестными. Обе пострадали от ошибки землеустроителей местной администрации.

Здесь стороны будут ожесточенно судитьтся, ведь каждый в случае проигрыша теряет участок полностью. Предсказать исход дело тяжело. Разумеется, преимущество у того, кому земля была предоставлена первым (а не у того, кто первым провел межевание).

Обязательно будет учитываться, кому принадлежат постройки на участке, не истек ли у первого хозяина срок исковой давности по заявленным требованиям, и на каком праве каждой из сторон был предоставлен участок. Могут быть и другие обстоятельства, которые суд посчитает важными.

Пример №3. Сделали межевание и обнаружили, что ваш участок полностью попадает в границы другого, крупного, участка, который уже состоит на кадастровом учете.

Наложение границ земельных участков. Что делать.

Пример №3

В соответствии с Письмом Росреестра от 27.04.2017 N 19-05455-СМ/17 такая ситуация тоже называется пересечением границ, хотя непосредственного пересечения линий нет. Если один участок полностью находится внутри другого, то должны отказать в учете того участка, межевание которого сделано позже (пункты 20, 21, 27, 43 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Откуда такие ситуации берутся?

Эта ситуация хороша отсутствием драмматизма. Крупный землепользователь, как правило, не против “вырезать” из своего участка маленькие кусочки земли, но иногда это бывает сложно сделать чисто технически. Например, если у крупного землепользователя земля не в собственности, а в аренде. Тогда раздел участка нужно согласовывать с публичным собственником.

Другой проблемой может стать организация доступа к маленьким участкам от земель общего пользования. Без такого доступа большой исходный участок делить нельзя (п. 26 ч.1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ).

В ряде случаев задача решается в рабочем режиме. Но иногда все-таки не удается обойтись без суда. Например, если предприятие или местная администрация не идут навстречу гражданам. Исход спора можно прогнозировать только на основании конкретных документов.

Это только наиболее типичные истории. Бардак в оформлении земли существовал так долго, что мы еще много лет будем видеть его самые причудливые проявления.

После подачи жалобы о самовольном занятии части земельного участка, с приложением документов, подтверждающих обращение к соседу и попытку договориться мирным путем, уполномоченные сотрудники рассматривают представленные бумаги и выносят соответствующее решение.

Заявление в Земельный комитет

По факту подачи заявления о нарушении прав собственника земельного участка соседом, компетентными органами проводится проверка. К заявлению необходимо приобщить правоустанавливающую документацию на участок и кадастровый паспорт.

Если сосед откажется освободить незаконно используемую территорию, бумаги, подтверждающие попытки урегулировать вопрос во взаимному согласию, можно использовать в качестве доказательств в судебном процессе.

получить квартиру по договору социального наймаУ нас описаны категории граждан признанные нуждающимися в жилых помещениях.

Как получить жилье по договору социального найма, вы узнаете прочитав нашу статью.

Если вас интересуют помещения в общежитие, то наш материал на эту тему придется вам как нельзя кстати! По ссылке все описано очень подробно!

Обращение в суд

Если ни одна из вышеперечисленных мер не поспособствовала устранению правонарушения, остается обращение в судебные органы с иском об установлении границ земельного участка.

Для этого потребуется подготовить комплект документов, на которые можно сослаться в качестве подтверждения правомерности своих требований:

  • документы, выступающие основаниями права собственности на участок;
  • межевое дело;
  • заключения экспертов;
  • прочие бумаги, при помощи которых можно подтвердить факт незаконного захвата части землевладения соседом.

В ситуациях, когда владелец соседней земли незаконно использует часть участка, принадлежащую другому собственнику, самый оптимальный выход из ситуации — урегулирование конфликта путем мирных переговоров.

При соблюдении всех необходимых процедур и наличии требуемой документации, заявленные истцом требования будут удовлетворены.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector