Риски при покупке квартиры с обременением
Риски при покупке квартиры с обременением
При покупке квартиры с обременением можно столкнуться с целым рядом сложностей и проблем. Самое трудное, это когда после заключения сделки собственник уезжает за границу и в случае возникновения проблем не сможет приехать.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Если сделка была совершена, но обременение не снято, то начнется долгий и трудный судебный процесс.
Судебные издержки при этом взимаются с того, кто продал квартиру, то есть с виновника. Именно поэтому до продажи объекта недвижимости лучше снять все ограничения.
Довольно серьезным рискам подвергается и покупатель. Из-за обременений он не сможет в полной мере распоряжаться своим имуществом.
Сам судебный процесс обычно длится долго, иногда даже несколько лет, а вернуть деньги до решения суда невозможно.
Купля-продажа квартиры с обременением: варианты
В ФЗ № 122 от 21.07.1997 указаны следующие типы юридических ограничений для собственников недвижимости: ипотека, аренда, доверительное управление, арест, сервитут. Проблемой при продаже квартиры может стать наличие наследников, несовершеннолетних, недееспособных собственников, прописанных лиц, пожизненная рента.
Существуют два варианта реализации обремененной недвижимости:
- снять обременение, продать чистое жилье;
- получить согласие третьих лиц, реализовать квартиру.
Любая сделка с недвижимостью имеет особенности в зависимости от типа обременения. Имеющиеся ограничения обязательно фиксируются в договоре купли-продажи.
Особенности продажи недвижимости с обременением
Отличительной особенностью объектов недвижимости с обременением является более доступный уровень ценовых показателей. В среднем такое жилье стоит на 10-30% ниже квартиры без обременения. Такая тенденция обусловлена тем, что в скорейшей реализации объекта недвижимости заинтересован собственник и финансовое учреждение, выступающее в качестве залогодержателя. Обременение снимается сразу же после того, как новый владелец выполнит все долговые обязательства перед банком. Для этого покупатель квартиры должен предоставить соответствующий пакет документов в органы государственной регистрации права. Необходимый список бумаг будет выглядеть следующим образом:
- заявление владельца закладной;
- заявление залогодержателя;
- заявление залогодателя;
- закладная с отметкой о выполнении долговых обязательств;
- решение суда о прекращении ипотеки.
Сроки снятия обременения с квартиры могут варьироваться в зависимости от особенностей функционирования банка. На скорость разрешения данного вопроса также может влиять то, где хранится закладная. Если она находится в депозитарии банка, который выдавал кредит, сроки снятия обременения будут минимальными. Если же она была передана в другое финансовое учреждение, то придется немного подождать.
Обременение ипотекой
Опытные риэлторы заявляют, что можно продать квартиру с обременением ипотекой, и для реализации этой цели существует не единственный путь. Чтобы провести сделку, нужно снять ограничение банка. Есть несколько вариантов:
- погашение задолженности из собственных денежных ресурсов;
- выплата ипотечного долга за счет средств покупателя;
- расчет с банком в рамках услуги аванс до продажи квартиры, которую оказывают крупные агентства недвижимости.
Маткапитал и ипотека
Ипотека считается одним из самых распространенных видов обременения, а дополнительные риски возникают при совершении ипотечных сделок с привлечением материнского капитала. Хоть закон и не запрещает их, однако на собственника накладываются определенные обязательства в виде согласования с опекой и выделения детям их долей в продаваемой квартире сразу после погашения кредита. Поэтому на вопрос можно ли продать квартиру с обременением материнским капиталом специалисты дают положительный ответ.
Жилье с коммунальными долгами — это обременение или нет
Пакет документации на этапе подготовки к оформлению сделки купли-продажи должен содержать справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Это жест в отношении покупателя, подтверждающий прозрачность намерений продавца, но с юридической точки зрения не являющийся безусловным требованием Росреестра.
Задолженность в пользу коммунальщиков не считается существенным обременением, за исключением случаев, когда в отношении должника возбуждено судебное производство, а на его недвижимое имущество наложен арест.
Вместе с тем принято считать, что тщательно проработанный договор купли-продажи изначально должен содержать пункт о невозможности передачи долга по ЖКХ новому владельцу. Однако это не значит, что продать с задолженностью нельзя. На продаже квартир, обремененных долгами по коммуналке, специализируются крупные агентства. Чтобы провести такую сделку быстро и с минимальными потерями, лучше обратиться к ним.
Пожизненное проживание
В соответствии с Гражданским кодексом продать квартиру с обременением пожизненного проживания можно. Для этого заключается договор купли продажи с сохранением права предыдущего владельца продолжать жить в помещении, а новый владелец после регистрации сделки получает правоустанавливающий документ с указанием вида обременения — ренты (с пожизненным проживанием или содержанием иждивенца).
Истории из жизни
С обременением можно столкнуться и на первичном рынке — в случае закредитованности застройщика. Когда мы покупали квартиру в новостройке, пришлось подключить к сделке опытного риэлтора, потому что заключить с нами ДКП фирма могла только после получения разрешения банка на продажу. Схема была законной, но рискованной. При этом квартиры этого застройщика продавались по очень привлекательным ценам, а это означает, что нельзя было не воспользоваться случаем. Договор на оказание посреднических услуг заключали с АН Чистые Пруды, остались довольны и отношением, и результатами. Рекомендуем!Истории из жизни
Шесть лет назад купили однокомнатную в ипотеку, присутствовал материнский капитал. Сейчас хотим взять двушку, тоже в ипотеку. Для того чтобы внести первый платеж по новому кредиту, нужно продать меньшую квартиру. Непонятно, можно ли реализовать ипотечную недвижимость, и что делать с долями детей. Проконсультировались в агентстве на Чистопрудном бульваре, нам объяснили схему, по которой следует действовать, и предложили сопровождение двух сделок под ключ.
Продать можно, а стоит ли покупать квартиру с обременением
Рассмотрим ситуацию со стороны приобретателя. Здесь каждый должен решать для себя сам, стоит ли ему приобретать обремененную недвижимость. Решение должно быть крайне взвешенным и трезвым, поскольку далеко не во всех случаях подобные сделки приносят выгоду. Например, у человека не хватает средств на покупку чистого объекта, и ипотечная квартира ему подходит, так как риэлтор сумел грамотно провести торги и «поймать» золотую середину, устраивающую обе стороны сделки.
Получив ответ на вопрос можно ли продать квартиру с обременением, можно смело начинать предпродажную кампанию, успех которой предопределяется на этапе выбора посредника. Выбирайте профессионализм и надежность — выбирайте известное агентство.
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк
Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.
Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при осуществлении операций не возникало накладок.
При переоформлении ипотечного кредитования с одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.
Опека
Наличие прописанных в квартире недееспособных людей или несовершеннолетних детей тоже может стать препятствием при продаже квартиры по предписанию органов государственной опеки, если их интересы могут измениться в худшую сторону. Если они являются собственниками, то при продаже квартиры необходимо письменное согласие их опекунов (попечителей). Под защитой Постановления Конституционного суда находятся права детей, являющихся собственниками, поэтому предоставление сведений о новом жилье, где будет прописан и проживать ребенок и которое не уступает по комфортности предыдущему, должно быть обязательным.
Не многие граждане знают о том, что вернуть часть средств, потраченных на приобретение квартиры с обременением, можно с помощью налогового вычета. В этой статье содержится информация о том, какие нужны документы для оформления налогового вычета и как их получить.
По ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kakoj-poryadok-oformleniya-pereustupki-prav-trebovaniya-na-kvartiru.html можно узнать о том, как оформить переуступку прав требования на квартиру в законном порядке.
Перечислены в ФЗ №122 от 21.07.97г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». К ним относятся:
- ипотека;
- аренда;
- доверительное управление;
- арест;
- сервитут (в основном относится к земельным участкам).
К обременению относится и одно из следующих условий:
- наличие несовершеннолетних собственников;
- наличие недееспособных собственников;
- заключенный договор пожизненной ренты;
- и др.
Но, несмотря на наличие этих условий, продажа с обременением возможна. Федеральный закон №122 прописывает, что все права на недвижимость должны быть обязательно зарегистрированы в Госреестре. Это относится и к обременениям – они в обязательном порядке подлежать госрегистрации, в противном случае – они незаконны. Сведения специального Госреестра о правах собственности и обременениях на квартиру являются общедоступными, что позволяет любому лицу, желающему приобрести квартиру, сделать запрос в соответствующий орган госрегистрации и узнать необходимую информацию о приобретаемом объекте.
Как продать квартиру с обременением ипотекой
Если речь идет о квартире, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, то возникает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением ипотекой? Да, но для этого необходимо получить согласие банка – залогодержателя. Получить согласие банка обычно не составляет особой сложности, так как банкам, в принципе, не столь важно, кто будет возвращать им деньги.
Схемы развития в данном случае могут быть разными:
- Покупатель берет на себя обязательства далее выплачивать кредит, а продавцу возмещает определенную сумму – компенсацию уж внесенных по займу денежных средств.
- Покупатель оплачивает квартиру двумя частями: одна идет банку для погашения остатка по ипотечному займу, другая – продавцу.
- Передача денег от покупателя продавцу может происходить и следующим образом: первая часть (равна долгу по ипотеке) отдается сразу, а оставшуюся часть выплачивают после того, как продавцом погасится кредит и снимется залог. В этом варианте не требуется согласия банка, но возможен он только в случае, если кредитный договор предусматривает досрочное погашение займа.
Вышеописанные варианты могут быть применимы не только если залогодержателем выступает банк. Это может быть юридическое или физическое лицо (в регистрирующих органах в любом случае фиксируется имеющееся обременение, а продать квартиру с обременением ипотекой можно только с разрешения залогодержателя).
Как можно продать квартиру с обременением – арестом
Одним из самых сложных обременений является арест имущества. Оно предполагает частичный или полный запрет на распоряжение квартирой, а в некоторых случаях – и на пользование ей. Отличительной чертой его является вид лиц, которыми наложен арест: судебные исполнители, правоохранительные органы, суды.
Для продажи обремененной подобным образом квартиры требуется разрешение органа, который наложил арест, а его, как правило, крайне сложно получить (арестовывающие органы не столь «гибкие», как банки – они руководствуются только буквой закона). Поэтому, чтобы продать квартиру под обременением такого рода, потребуется снять с нее арест, то есть должник прежде должен выполнить свои обязательства. Иначе квартира может быть продана с торгов.
Если обременение – рента
В настоящее время нуждающиеся пожилые люди, имеющие в собственности квартиры, прибегают к помощи посторонних людей, заключая с ними договор ренты. Расплатой за их содержание становится квартира. Лицо, получившее право собственности на квартиру по заключенному договору ренты, может ей распоряжаться и пользоваться, но только с разрешения получателя ренты.
При продаже квартиры, обремененной договором ренты, действует правило: если продавец не выполнил свои обязательства по рентной плате в полном объеме, они переносятся на покупателя. Следует учитывать то обстоятельство, что получатель ренты правомерен расторгнуть договор, если условия содержания его не выполняются в должной мере.
Как продать квартиру с обременением долей?
Если продаваемая квартира – с обременением долей, потребуется получить согласие остальных собственников квартиры. Законопорядок в данном случае предписывает, что если остальные собственники согласие на продажу не дали, продавец должен предложить купить квартиру в первую очередь им, причем по цене не выше, чем назначена намеченному покупателю.
Как продать квартиру с обременением пропиской?
Ситуация, когда в квартире прописаны лица, которые собственниками не являются, но имеют постоянную прописку (регистрацию), также является обременением. Покупатель до сделки должен убедиться, что прописанные в квартире люди к моменту сделки выписаны из нее, или имеются гарантии, что в определенный срок они из нее будут выписаны. Продать квартиру с обременением «прописан человек», даже если он не проживает в ней, нельзя, так как он может на следующий день после сделки появиться и оспорить сделку.
Если собственниками квартиры являются еще и несовершеннолетние или недееспособные
В данном случае для продажи квартиры потребуется получить согласие на совершение сделки от опекунов.
Если недееспособные граждане или дети прописаны в продаваемой квартире, но собственниками ее не являются, перед подписанием договора купли-продажи они должны быть выписаны и прописаны в другом месте (по условиям, не хуже, чем в предыдущем). Именно поэтому при покупке квартиры от продавца требуется предоставление справки, в которой перечисляются все лица, которые прописаны в квартире.
Нередки случаи, когда продаваемая квартира имеет не одно обременение, а несколько. К примеру, квартира приобреталась за средства с использованием кредита, но собственник квартиры кредит банку не возвращает. Через суд банк накладывает взыскание задолженности на квартиру, которая является предметом залога, а также накладывает на нее запретительные меры в счет обеспечения иска (на все действия по отчуждению квартиры третьим лицам). То есть обременений уже несколько: запрет УФС госрегистрации кадастра и картографии на регистрирование любых сделок по переходу прав собственности на квартиру и залог квартиры в пользу банка (обеспечение обязательств по кредитному договору).
Специалисты нашей компании готовы помочь разобраться с любой ситуацией по продаже квартиры с обременением. Все нюансы и возможные схемы разрешения данного вопроса нам хорошо известны, поэтому мы гарантируем успешный исход вашего дела!
Вас может заинтересовать:
Принудительный выкуп доли в квартире
Неизбежные споры и разногласия по вопросам оплаты жилья, пользования общественными зонами и распоряжения своей недвижимостью могут привести к весьма неблагоприятным последствиям для всех собственников.
Рефинансирование кредитов с просрочками
Мы предлагаем помощь рефинансирования кредита с просрочкой, в каком бы сложном положении вы не оказались.
Выкуп доли квартиры у будущего мужа
Бывшие супруги далеко не всегда могут договориться о пользовании и владении имуществом, находящимся в долевой собственности.