Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве превращает объек стройки в долгострой. Жильцы не могут получить жилье, в счет которого вложили деньги. С 2019 года процедура вложения средств в застройку строго регламентировал Закон. О банкротстве застройщика теперь известно заранее, а его последствия не ложатся на плечи дольщика. Как действовать при этой ситуации дольщику?

Как узнать о банкротстве застройщика

Чтобы получить возможность приобрести новое жилье по относительно невысокой стоимости граждане могут вступать в долевое строительство. Для этого оформляется и регистрируется договор с застройщиком. Проблемы могут возникнуть только при ликвидации строительной организации, когда граждане рискуют остаться без инвестированных средств и готового объекта.

Даже при своевременном возведении многоквартирного здания и регулярном предоставлении отчетности, от дольщиков требуется постоянный контроль за признаками несостоятельности строительной организации. От момента, когда у застройщика будут выявлены указанные признаки, зависит возможность получить оплаченное жилье или вернуть денежные средства.

Какой перечень нормативных актов регламентирует банкротство застройщика? Процедура ликвидации застройщика в форме банкротства происходит по правилам, указанным в следующих документах:

  • базовым актом, содержащий специальный раздел о несостоятельности застройщиков, является Федеральный закон № 127-ФЗ;
  • права и обязанности участников долевого возведения многоквартирных зданий зафиксированы в Федеральном законе № 214-ФЗ;
  • порядок оформления прав собственности, в том числе по итогам банкротного дела, установлен Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ;
  • на правоотношения между дольщиками и застройщиком распространяются правила Закона «О защите прав потребителя».

Нюансы проведения банкротного дела в отношении застройщика связаны с тем фактом, что он действует в одной из возможных форм юридического лица. На практике, строительные компании регистрируются в виде ООО. Поэтому процедура ликвидации юридических лиц предусматривает ряд обязательных формальностей и действий, в том числе и направление уведомлений в адрес кредиторов.

Как узнать, что в арбитражном суде началось банкротство застройщика? Для этого доступны следующие варианты:

  • изучение информации о начале банкротного дела, опубликованной в «Вестнике госрегистрации»;
  • из содержания извещения, которое должен получить каждый дольщик при инициировании банкротного процесса;
  • из содержания онлайн-ресурса арбитражного суда «Картотека судебных дел»;
  • из содержания специализированного федерального портала ЖКХ, где есть данные о банкротстве каждого застройщика.

С момента, когда становится известно про банкротство застройщика, необходимо незамедлительно обратиться к юристам. Только в этом случае можно гарантировать своевременное предъявление требований о передаче прав на готовый объект, либо о возврате собственных средств.

Граждане, получившие сведения о банкротстве застройщика, будут выступать в качестве кредиторов ООО. По этой причине, получить квартиру или вернуть деньги можно только в случае предъявления требований в реестр кредиторов.

Банкротство застройщика

Включение в реестр требований кредиторов/реестр требований о передаче жилых помещений

По данной теме мной написано достаточно много материала, поэтому подробно останавливаться тут не имеет смысла. Что важно иметь ввиду — необходимость включения в реестр, чем раньше среагировать, тем лучше. Среагировать необходимо на публикацию в официальном издании о введении той или иной процедуры банкротства, подав в указанный в ней срок установленного образца требование о включении в соответствующий реестр. Требование с приложением направляется арбитражному управляющему, самому застройщику и, после, сдается в арбитражный суд. Далее, отслеживаем получение требования арбитражным судом и назначение дела к судебному разбирательству. Являемся во все судебные заседания и выступаем по существу нашего требования и задаваемых участниками процесса вопросов, пока не будет оглашено определение о включении в реестр либо об отказе во включении в реестр требований кредиторов. Во втором случае, анализируем определение суда на предмет перспективы его обжалования.

Читать еще:  Написать жалобу президенту РФ

По нашему опыту, порядка 7-10% дольщиков неплохо справляются с включением в реестр своими силами, остальным рекомендуется не тратить не только свое время, деньги и силы, но и нервы и время арбитражного управляющего и суда и нанимать профессионального представителя для включения в реестр. Фразу о необходимости привлечения юристов в таких ситуациях мы слышим в судебных процессах регулярно от председательствующего судьи, который, после нескольких десятков судебных процессов в день, очень тяжело реагирует на извинения дольщиков и на объяснения, что «первый раз в арбитражном суде» и «не знал». Следует иметь ввиду, что стоимость работы юристов при включении десятков требований кредиторов уменьшается в разы и становится соизмеримой с реальными затратами дольщика на самостоятельное включение в реестр.

Причины банкротства

Банкротство застройщика при долевом строительстве обычно обусловлено действительно значимыми обстоятельствами. К ним относится следующее:

  • увеличивается стоимость материалов, необходимых для возведения дома, а при этом у компании имеется строго ограниченный бюджет, сформированный за счет вкладов дольщиков, поэтому нередко просто отсутствует возможность для продолжения строительных работ;
  • повышается цена подрядных услуг;
  • рост курсов валют, что является причиной того, что значительно изменяются рыночные цены на материалы, стоимость работ и сами квартиры;
  • возникновение форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся погодные условия или влияние неизбежного человеческого фактора.

Все вышеуказанные ситуации приводят к тому, что значительно срываются сроки, в течение которых застройщик должен сдать дом. Это становится причиной того, что дольщики стараются взыскать неустойку, что приводит к увеличению нагрузки на компанию. Нередко именно это выступает основанием для объявления застройщика банкротом.

Закон о банкротстве застройщика

Особенности процедуры банкротства застройщика

Добровольная или принудительная процедура банкротства включает в себя несколько этапов. Добровольное объявление банкротом застройщика возможно на основании соответствующего решения арбитражного суда. Обращение в суд может быть подано конкурсным кредитором, который должен предоставить информацию о банкротстве конкретной строительной организации. В случае вынесения положительного решения о признании застройщика банкротом выполняются следующие основные действия (ст. 28 Закона № 127-ФЗ):

  • Назначение судебного исполняющего для организации ликвидационной комиссии.
  • Передача в налоговый орган уведомления о банкротстве юридического лица по форме № Р15001.
  • Передача в службу занятости сведений о сотрудниках компании-банкрота в срок за 3 месяца до ликвидации организации.
  • Информирование работников об увольнении не менее чем за 2 месяца до ликвидации.
  • Размещение сведений о банкротстве строительной компании в государственных печатных органах.
  • Распределение имущества и средств застройщика-банкрота в соответствующем порядке, установленным законом.
  • Получение подрядчиком в Федеральной налоговой службе выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую окончательную ликвидацию предприятия.

Последние поправки в Федеральный закон «О внесении изменений. » № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенные в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства строительных организаций, устанавливают следующие особенности процедуры банкротства застройщика:

  • После получения положительного решения суда о начале процедуры наблюдения, дело о банкротстве передается для рассмотрения по месту проживания большинства участников долевого строительства или по месту нахождения обанкротившегося застройщика.
  • Вынесение постановления о запрете передачи земельного участка другим лицам или сдачи объекта в аренду.
  • Участники долевого строительства должны быть проинформированы о начале процедуры банкротства застройщика в 5-дневный срок.
  • Готовые квартиры, имеющиеся на балансе обанкротившегося должника, передаются пайщикам.
  • Сумма компенсации, которую участник ДДУ желает получить от компании-банкрота, не может превышать стоимость объекта более чем на 5 %.
  • особые нормы защиты интересов дольщиков;
  • возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
  • преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
  • возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.
  • деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)
Читать еще:  Оформление автомобиля по наследству

либо

  • причитающиеся им жилые помещения.
  • Решающим моментом в вопросе включения дольщиков в реестр кредиторов является соблюдение сроков предъявления денежных требований, которые составляют тридцать дней с даты публикации сообщения о начале процедуры банкротства, и два месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом. Если дольщик пропустил установленные законом сроки, вероятность удовлетворения его требований стремится к нулю.
  • Еще один важный момент – это государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой включение требований дольщика в реестр практически невозможно.

Банкротство застройщика и какие есть гарантии у дольщика

Достаточно часто застройщик не может компенсировать нанесенный урон в полной мере. В таком случае он может пройти специальную процедуру признания его банкротом. Если у него это удастся, то он будет освобожден от значительной доли обязательств перед дольщиками. Однако это не значит, что дольщики остаются на произвол судьбы и у них нет никаких гарантий.

Реестр кредиторов. Требования, которые включаются в реестр

Основным инструментом для защиты прав на компенсацию причиненного ущерба дольщику при банкротстве строительной компании является включение его требований в реестр кредиторов. Дольщик может вступить в реестр и включить туда ряд следующих требований:

  • Денежные выплаты в части компенсации стоимости квартиры — это цена квартиры, зафиксированная в договоре долевого участия. Это требование является основным и защищается правами залога по объекте незавершенного строительства.
  • Требования о дополнительных выплатах, носящих штрафной характер: неустойка по закону 214-ФЗ за задержку сроков передачи квартиры, штраф по закону о защите прав потребителей, компенсация за нанесенный моральный ущерб, судебные расходы и так далее. Данные требования считаются до момента введения процедуры наблюдения и включаются в реестр, если они подтверждены решением суда общей юрисдикции (для чего дольщику следует туда обратиться). Арбитражный суд в таком случае применяет статью 201.1 закона о банкротстве для включения этих требований в 4-ю очередь.
  • Требования, альтернативные пункту 2 для компенсации потери стоимости денег по сумме основного долга (стоимости квартиры) могут заявляться как «мораторные проценты», которые считаются с момента введения процедуры наблюдения и включаются также в 4-ю очередь погашения требований, так и индексация стоимости долга (по ст. 208 ГПК РФ) при должной расторопности может быть включая в основные требования 3-й очереди.

Особенности банкротства застройщика при разных формах договора с дольщиком

Также остановимся на некоторых дополнительных особенностях относительно включения в реестр требований кредиторов-дольщиков в случае банкротства строительной компании:

  • Если у Вас с застройщиком соглашение в форме ДДУ по 214-ФЗ, то в таком случае включение ваших требований в реестр будет гладким и простым. Если же изначально Вы заключили ДДУ, но потом разорвали его (например, в одностороннем порядке, чтобы отсудить компенсацию с застройщика), то Вы не попадете в реестр дольщиков — залоговых кредиторов с более высокими шансами на получение компенсации (в том числе в «натуральной» форме — в виде почти достроенной квартиры), однако, поскольку Вы вкладывали деньги в строительство, то Ваши требования будут включены в 3 очередь кредиторов.
  • При всех других формах долевого участия в строительстве, включая совершенно законную форму ЖСК (когда договор заключается не с застройщиком, а с жилищно-строительным кооперативом), а также для незаконных и «серых» привлечения средств граждан для строительства в виде договора инвестирования, предварительного ДДУ либо договора ДДУ без регистрации в Росреестре — у Вас есть полное право на включение в реестр, однако это право следует доказать через суд. В суде следует делать акцент на то, что конечной целью было приобретение новостройки. Но даже в таком случае Вас могут не признать дольщиком и включить в реестре только в 4-ю очередь кредиторов. Рекомендуется следует нанять хорошего адвоката и делать отсылки на п.1 ст. 201 закона «О несостоятельности (банкростве)», согласно которому суд обязан признать законными требования гражданина при различных формах оформления участия в строительстве, если дольщик вносил деньги на строительство с конечной целью получения жилого помещения в новостройке.
Читать еще:  Расписка о возмещении ущерба » Независимая экспертиза при возмещении ущерба, оценка ущерба

Законодательство допускает подобные преференции (право залога на будущий объект недвижимости) только для дольщиков при строительстве жилых помещений.

https://www.novostroykin.ru/forum/?pg=217&nid=477

Итоговые рекомендации для дольщика

В силу того, что в настоящее время закон предусматривает широкие возможности для защит прав дольщиков, правда при должной осмотрительности или наличия ситуации полного отсутствия денег у строительной компании, то особое значение принимает понимание того какие же инструменты для защиты своих прав предпринять дольщику при риске банкротства застройщика.

Здесь рекомендации могут быть следующими:

  • Вы можете инициировать расторжение договора с застройщиком, а также заявить права на взыскание неустойки по 214-ФЗ, если сроки строительства уже нарушены, но еще нет информации о рисках банкротства застройщика — когда вы оцениваете шансы получения компенсации как за квартиру, так и штрафов в денежной форме как реальные;
  • Вы можете заявить права на неустойку и штрафы в суде общей юрисдикции до введения процедуры наблюдения у застройщика, а также просить суд признать права на объект незавершенного строительства вместо компенсации цены квартиры, если физически этот объект уже построен и Вы видите перспективы его ремонта и использования;
  • Если процедура наблюдения у застройщика уже начала, а решения суда общей юрисдикции по неустойке не было, то Вы можете попытаться подать требований в реестр кредиторов вместе с иском по стоимости квартиры еще и индексацию стоимости для включения ее в 3-ю очередь требований;
  • Если требования об индексации стоимости квартиры не были включения в третью очередь погашения (наряду с ценой квартиры), то подавайте их как компенсацию стоимости денег в 4-ю очередь требований.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector