Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с банковской ячейкой и образец документа

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с банковской ячейкой и образец документа

Главной проблемой, после правильного заключения договора, является передача денег от покупателя продавцу.

Один из возможных вариантов решения вопроса – проведение расчетов с помощью банковской ячейки. Рассмотрим особенности передачи денег от покупателя продавцу в данной статье.

Способы передачи денег

Передача денег происходит в пару способов – наличными и через счет в финансовом учреждении. Интересно: согласно статистике, до 95% расчетов за недвижимость происходит наличными средствами. Остается только выбрать наиболее приемлемый и безопасный вариант.

Важно: регистрация имущества является фактом его перехода к новому владельцу, но для этого необходимо время. Тогда возникает вопрос, когда следует оплачивать покупку? Вариантов три:

  • Предоплата – передача средств до регистрации имущества в Регистрационной палате;
  • Оплата по факту – после получения свидетельства на право собственности;
  • Через банковскую ячейку.

Безопасные расчеты в сделках с недвижимостью рассмотрены в этом видео:

Первые два способа имеют свои недостатки:

  • Во-первых, существует вероятность остаться ни с чем, как для покупателя, так и для продавца;
  • Во-вторых, передвигаясь с объемным портфелем наличных средств, человек становится приманкой для мошенников;
  • В-третьих, сам продавец может оказаться тем самым грабителем, ведь такая сумма – это испытание для каждого;
  • В-четвертых, необходимо обеспечить присутствие третьей незаинтересованной стороны, лучший вариант – банк или агентство недвижимости и лучше, чтобы помещение было оборудовано видеонаблюдением.

Третье лицо – банк

Его роль в данном деле – это временное хранение наличности клиента. Хранить денежные средства можно в два способа:

    Индивидуальное сейфовое хранение – обязательства по договору в этом случае существуют между продавцом и банком. Важно: существует только одно условие передачи денег при индивидуальном хранении – после окончательного выполнения всех пунктов процесса купли-продажи.

При этом хранение денег начинается от момента прихода денег до окончания регистрационного времени недвижимости плюс 5 рабочих дней – в этот период продавец, представив доказательства продажи, может забрать средства, когда же период полностью истек за финансами приходит покупатель, так как сделка не состоялась.

Как оплатить подоходный налог на продажу квартиры, читайте здесь.

Также существуют такие условности:

  • Вносить деньги могут обе стороны, чтобы точно знать вложенную сумму;
  • Также в банке можно воспользоваться услугой пересчета денег или проверкой подлинности купюр;
  • Ячейка арендуется на 1 – 2 месяца.

Схема оплаты через банковскую ячейку. Фото:realty-ask.ru

Сам процесс передачи средств выглядит так:

  • Оформляется аренда ячейки;
  • Закладываются деньги в ячейку совместно;
  • Ячейка запирается на 2 ключа;
  • Подписывается договор между сторонами;
  • Продавец забирает средства, представив доказательства продажи.

Преимущества использования ячейки

Применение банковской ячейки при передаче денег, безусловно, имеет множество положительных сторон:

  • Это самый безопасный способ передачи средств;
  • Намного дешевле, нежели использование в таком случае депозита или услуг нотариуса;
  • Удобно для обоих участников – продавец уверен, что деньги будут в полном объеме в назначенный час при выполнении всех условий сделки, покупатель знает, что деньги вернутся, если сделка не состоится;
  • Сохранность – в ячейку можно вложить сколько угодно денег, они все равно не исчезнут;
  • Арендовать ячейку доступно необходимое количество времени, аренду можно продлить;
  • Банк предоставляет дополнительный пакет услуг – проверка купюр и пересчет;
  • Средства стороны сделки могут забрать в любой указанный в договоре день, не уведомляя об этом никого из участников;
  • Снятые деньги можно положить на счет в этом же учреждении.

Важно: при банкротстве банка деньги в ячейке остаются нетронутыми, они не являются активами банка и остаются доступными для их владельца.

Есть ли недостатки

Естественно, данный способ не во всех вопросах безупречен:

  • По условиям договора с банком – учреждение не обязано интересоваться содержимым ячейки и его подлинностью;
  • Сумма также не фиксируется банком и не проверяется.

Инструкция по оформлению покупки квартиры находится тут.

Подводные камни

Даже при использовании банковской ячейки остается риск нарваться на мошенников, так как:

  • Нет проверки документов на подлинность и количества купюр;
  • Подставной человек может забрать из ячейки то, что ему не принадлежит;
  • Существует еще одна схема – аренда сразу двух ячеек, в одной, лежат деньги, а другая пустая предназначенная для жертвы.
Читать еще:  Создание комиссии по списанию ТМЦ в 2022 годуПростая бухгалтерия

Как провести оплату квартиры через банковскую ячейку, смотрите в этом видео:

Кроме этого время сделки может затягиваться, и продавец не успеет забрать средства, конечно в таком случае можно просто продлить договор аренды.

Способ №2: Аренда банковской ячейки

Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.

Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем:

  1. В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
  2. Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
  3. Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
  4. После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.

Минусы такого способа: продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку. Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр. Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.

Расчеты через ячейку опасны — крадут часто

Банковские ячейки кражи

Все чаще народ пугают историями о хищении денежных средств из банковских ячеек. В СМИ периодически публикуются животрепещущие статьи о пропаже десятков миллионов рублей и сотен тысяч долларов, положенных в банковские сейфы для сохранности.

При этом ситуация усугубляется тем, что услуга эта невероятно популярная — расчеты через банковскую ячейку сопровождают основную массу сделок купли-продажи недвижимости и сделались привычными и родными для населения.

Риски при расчетах через ячейку

Главный риск — это обезличенность содержимого банковской ячейки. Несмотря на то, что при подписании договора в хранилище заходят и покупатель и продавец, которые считают деньги, убеждаются в их наличии, доказать пропажу денежных средств все равно будет очень и очень сложно.

Представители правоохранительных органов говорят о том, что сделать это практически нереально. Как правило, не составляет особого труда вычислить злоумышленника, но вменить ему конкретный ущерб (конкретную сумму или ценность) не представляется возможным в силу все той же обезличенности содержимого.

Предназначение индивидуального сейфа в том и заключается, чтобы оградить клиента от «лишних глаз» как со стороны контролирующих органов, так и со стороны сотрудников банка. В данном случае конфиденциальность играет не на стороне клиента, лишая его возможности получить компенсацию за похищенные из ячейки ценности.

Ответственность банка за кражу из ячейки

При всей очевидности вины кредитного учреждения за допуск в хранилище преступников и взлом ячейки, привлечь его к ответственности и потребовать компенсацию материального ущерба не получится.

Дело в том, что по закону банк отвечает за сохранность сейфа, но не за сохранность его содержимого. Вот такой парадокс, существующий на вполне законных основаниях.

У кредитного учреждения в такой ситуации существует один, но очень весомый аргумент: так как сотрудник банка не присутствует при закладке ценностей в ячейку, он не может знать о содержимом. Для суда таких доводов хватит, чтобы отказать в иске клиента к банку о краже ценностей из ячейки.

Хищение имущества из ячеекТак ли велика опасность?

На практике хищения из банковских ячеек являются скорее исключением из правил и можно по пальцам перечислить все случаи пропажи ценностей. Однако это официальная статистика и следует учитывать то обстоятельство, что подобные инциденты всеми силами замалчиваются с целью не допустить причинение вреда репутации кредитного учреждения. Банку невыгодна огласка и на этом можно попробовать сыграть в случае возникновения подобного инцидента.

При этом в последнее время в федеральных СМИ все чаще появляются заметки о том, что хранить деньги в банковских сейфах опасно ввиду участившихся случаем краж и взломов. Мы допускаем, что такие статьи являются популистскими, ведь все они склоняют к оформлению сделок с недвижимостью через нотариуса, уверяя, что это надежно и ДЕШЕВО. Можно даже предположить, что такие вбросы создаются лоббистами Федеральной нотариальной палаты, как это часто бывает с адвокатами, стремящимися ограничить рынок юридических услуг.

Существует ли альтернатива «закладке»?

Вариантов существует бесчисленное множество, вот лишь некоторые из них:

ДОГОВОР ХРАНЕНИЯ ЦЕННОСТЕЙ, который оформляется между клиентом и банком в отношении конкретного имущества, помещаемого в ячейку. При этом будет составлена опись и, при необходимости, проведена оценка. В данном случае кредитное учреждение полностью несет ответственность за имущество, поименованное в договоре хранения, включая денежные средства и драгоценности.

Читать еще:  Сколько выговоров нужно для увольнения сотрудника в 2022 году

РАСЧЕТ ЧЕРЕЗ АККРЕДИТИВ. В последнее время банки стали чаще предлагать своим клиентам, приходящим на сделку с недвижимостью, такие расчеты. О возможности проведения оплаты через аккредитив мы говорим уже лет десять, но в виду неповоротливости кредитных учреждений осуществлять подобные схемы было практически нереально. Теперь банки сами предлагают подобные услуги. Подсмотрели они у зарубежных коллег или сами дошли до этого, неизвестно, но расчет через аккредитив на сегодняшний день — это реальность.

Ценность аккредитива заключается в том, что во время совершения государственной регистрации перехода прав новому владельцу деньги находятся на специальном счете в банке и перечисляются только после предоставления подтверждающих документов о совершении сделки. При этом деньги «всегда на виду» и банк несет за них полную ответственность.

БАНАЛЬНЫЙ БЕЗНАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ. Форма оплаты, незаслуженно «забытая» участниками сделок. И виной тому недоверие покупателя и продавца друг другу. Если перечислить предоплату, существуют риски отказа в регистрации договора и хищения денежных средств непорядочным участником сделки. Если договариваться на оплату «по факту», то рискует уже продавец, который по итогам не получит денег и будет вовлечен в длительный и дорогой судебный процесс по расторжению сделки и аннулированию записи государственной регистрации.

Как правильно передавать деньги во время сделки по квартире

1. Оплата по факту подписания договора

Самый простой способ – передача денег продавцу «из рук в руки», либо банковский перевод на карту. В этом случае появляется большой риск остаться без денег, как покупателю, так и продавцу: для отказа в регистрации права собственности есть множество оснований (Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если покупатель не убедится в том, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то нечестный продавец может не вернуть деньги и дальше придется разбираться в суде. А при сделке после регистрации рискует уже продавец, так как нет никаких гарантий заплатит ли покупатель, и пока дело дойдет до суда, мошенник уже перепродаст квартиру. Данный способ используется в некоторых случаях, но уже теряет актуальность – многие предпочитают не рисковать.

2. Использование банковской ячейки

Аренда банковской ячейки считается одним из самых надежных способов расчета. Участники сделки выбирают подходящий банк и арендуют там ячейку, где будут храниться денежные средства покупателя. Заключается договор, в котором прописаны условия доступа к сейфу для каждой из сторон.

Ключ от ячейки, как правило, остается у покупателя на период регистрации и обменивается на расписку. Только после выполнения всех условий сделки продавец сможет забрать деньги. Нужно учитывать, что аренда банковской ячейки – платная услуга и нужно заранее прописать в договоре кто будет ее оплачивать. Преимущество такого способа в том, что банк выступает гарантом выполнения обязательств каждой из сторон.

3. Аккредитив – блокированный счет в банке

На данный момент это самый популярный способ оплаты недвижимости. Принцип аккредитива схож с банковской ячейкой, только оплата в данном случае проходит безналичным путем. Стоимость такой услуги в банке примерно равна аренде сейфа.

Алгоритм действий таков: покупатель открывает аккредитив и переводит туда нужную сумму денег. Банк извещает продавца о поступлении средств на счет. После предоставления необходимых документов (договор купли-продажи, подтверждение из Росреестра и т. д.) продавец сможет снять со счета полагающуюся ему сумму.

Если в течение установленного срока продавец не явится в банк, деньги вернутся на счет покупателя. Плюс такого способа в том, что ни одна из сторон не рискует: продавец уверен, что получит всю сумму, а покупатель не волнуется за сохранность средств в случае отмены сделки.

4. Услуга Сбербанка «Безопасная сделка» через ЦНС

Услуга Сбербанка «Безопасная сделка» через ЦНС

Недавно у Сбербанка появилась возможность запрашивать информацию в Росреестре, что позволило отслеживать регистрацию перехода права собственности. В Центре недвижимости Сбербанка (ЦНС) создается специальный счет, на который покупатель перечисляет необходимую сумму. Как только сделку проверят, деньги мгновенно поступят продавцу на банковский счет и представителям обеих сторон придет уведомление.

Читать еще:  Можно ли уйти в декрет по срочному трудовому договору в 2022 году

Данный способ активно используется при оформлении ипотеки, в этом случае банк перечисляет в ЦНС продавцу оставшуюся сумму за квартиру. Стоимость услуги ЦНС на 2020 год составляет 3400 рублей. Несмотря на удобство расчета, существуют недостатки, связанные с судебной практикой в спорах по таким сделкам, а также жалобы клиентов на длительность регистрационной процедуры.

5. Оплата квартиры с услугой нотариуса

Для этого способа нужно сразу нотариально заверить договор купли-продажи квартиры и прописать в нем пункт о расчете через депозит нотариуса. Далее покупатель переводит деньги на счет нотариуса. После того, как все обязательства продавца будут выполнены, нотариус проверяет документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.

Преимущество такой сделки для покупателя в том, регистрация перехода права собственности по нотариальной сделке проходит гораздо быстрее. В данном способе риски прежде всего связаны с личностью нотариуса, ведь теоретически никто не мешает ему снять все деньги с депозита и исчезнуть. Следует обращаться к проверенному специалисту. Кроме того, не каждый нотариус готов оказывать такую услугу и само заверение ДКП обойдется вам дороже обычной простой письменной формы.

6. Использование счета эскроу

Относительно новый способ оплаты для сделок с недвижимостью, особенно актуален при покупке квартиры в новостройке. Покупатель обращается в банк с заявлением об открытии счета. Размещение необходимой суммы возможно как наличными, так и банковским перечислением. Если в процессе выполнения условий договора возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и доступны только для покупателя.

Также в договоре можно прописать условия возврата средств в случае, если продавец не явится в банк для получения денег. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку представителю банка. После положительного решения продавец получает доступ к деньгам на счету.

На данный момент не существует единой мировой практики расчёта между покупателем и продавцом при проведении сделок с недвижимостью. В России, например, часто заключают трехсторонний договор между покупателем, продавцом и банком, в котором определяются сроки проведения сделки и условия, при которых после проведения сделки и предоставления подтверждающих документов из госреестра продавец получают доступ к деньгам.

В Беларуси расчеты через банковскую ячейку пока не распространены. Теоретически сделка выглядит несложной, но на практике это невозможно. Связано это с тем, что доступ к личному сейфу может иметь только один человек – владелец ячейки. Другой человек может получить доступ по доверенности, но при этом в доверенности невозможно прописать условия вроде «предоставить доступ только после переоформления квартиры на нового владельца».

Теоретически, стороны могут совместно сходить банк и проверить подлинность денег на этапе залога, а в день сделки также вместе съездить и забрать сумму из сейфа, но полноценно назвать такую процедуру расчётом через банковскую ячейку сложно.

Какие могут возникнуть трудности

alt=»Сложности с расчетом» width=»150″ height=»150″ />Денежный расчет при помощи ячейки в банке довольно удобен, т. к . сторонам не нужно договариваться о встрече, а всю сумму стоимости квартиры можно получить на руки в любое удобное время. Однако, здесь имеются и риски продавца недвижимости.

Если ключ будет потерян, открыть сейф возможно только при обращении ко второй стороне сделки, т. к . сотрудники банка осуществляют данное действие лишь в присутствии обоих участников.

Как только период соглашения проходит, и продавец, и покупатель могут пользоваться доступом к ячейке. Сроки аренды должны тщательно контролироваться.

Покупатель может осознанно тянуть с процедурой оформления квартиры в собственность и просто взять деньги или документы, а продавец останется ни с чем.

Важно! Иногда для осуществления сделки снимаются два хранилища. В одном лежат наличные, а в другом – расписка продавца, подтверждающая получение средств и необходимой документации. Этот способ дает продавцу гарантии того, что он не будет обманут покупателем.

Перевод денег через ячейку в банке при продаже квартиры – это надежный метод, но со своими нюансами . Во избежание риска передача и получение средств должны фиксироваться документально.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector