Rzdfine.ru

РЖД Финанс
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Чем кадастровая стоимость земельного участка отличается от рыночной? Можно ли сделать переоценку?

В отношении земельного участка устанавливается рыночная и кадастровая стоимость в рублях. Эти показатели могут существенно различаться. Расскажем, в чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта.

Случаи обязательной оценки земли и иной недвижимости

Как уже было сказано выше, оценка земли и недвижимости — это определение стоимости владений.

Оценка ЗУ или дома по рыночной стоимости становится обязательной, для того чтобы определить:

  • сумму налога на прибыль от продажи недвижимого имущества;
  • размер обязательных отчислений при таких сделках с объектами недвижимости, которые предусматривают переход прав собственности в отношении этого объекта (продажа, дарение и так далее);
  • сумму залога для ипотечного кредита (в том случае, если оцениваемое имущество будет выступать в виде залога);
  • размер взноса в уставной капитал организации;
  • стоимость недвижимости, являющейся объектом судебного разбирательства (например, в случае раздела имущества при разводе супругов);
  • сумму, на которую можно оформить договор страхования на данный объект.

В случае аренды ЗУ оцениваются права аренды.

Методы оценки земельного участка

Различают множество методик оценки земельных участков. Специалист выбирает подходящий вариант с учетом категории земли и ее назначения, результатов исследований, цели оценки. На практике обычно прибегают не к одному конкретному методу, а их совокупности. Различают следующие оценочные методы:

Сравнение продаж

Для оценки участка изучают итоги сделок по аналогичным наделам (такие же свойства земли, месторасположение). При недостаточности сведений изучают рынок предложений, проводя аналогии и используя коэффициенты для корректировки. Такой метод является наиболее простым, но в условиях достаточного объема информации.

Метод извлечения (выделения)

Этот вариант приемлем для застроенной земли, когда она продается в комплексе с постройкой. Для выделения стоимости надела рассчитывают стоимость построек, включая принятые для их улучшения меры. Эту сумму вычитают из общей цены объекта, получая оценку одного надела. Такой вариант может совмещаться со сравнением продаж.

Распределительный метод (метод соотношения)

С помощью этого способа соотносят стоимость надела и построек на нем. Если построек много и они разнообразны по виду и времени возведения, то участок разделяют на части, чтобы высчитать стоимость каждой из них. Общая оценка участка проводится путем суммирования отдельных цен.

Определение затрат на освоение

Такой метод целесообразен при необходимости разбить большой участок на сегменты и провести комплексные работы по их освоению. Этот вариант эффективен, когда для освоения земель затрачивают минимум средств. Получить точную оценку участка можно, вычтя из стоимости продажи освоенной земли затраты на ее освоение.

Определение затрат на воспроизводство инфраструктуры либо ее замещение

Такой метод применяется для больших площадей, например, жилых комплексов. Для оценки необходимо соотношение земельного надела и затрат на воспроизводство на нем инфраструктуры. Затраты в этом случае рассчитывают на один гектар земли.

Предполагаемое использование

Источником прибыли считается перспективность использования земли. При необходимости вложений их сумму вычитают из предполагаемого дохода.

Расчет стоимости участка

Оценка права аренды

Этот метод необходим для оценки перспективности земельного найма с определенной стоимостью и целевым назначением. Стоимость в этом случае рассчитывается с учетом:

  • фиксированной в контракте найма арендной платы;
  • срока аренды;
  • рыночной стоимости;
  • дисконтной ставки;
  • наличия сервитута (ограниченного права пользования).

Капитализация земельной ренты

Этот метод основан на прогнозе дохода от сдачи земли в аренду в перспективе. В расчет берутся текущие арендные ставки. Оценку выполняют в определенном порядке:

  • расчет предполагаемой ренты;
  • вычисление коэффициента капитализации ренты;
  • расчет реальной цены надела.
Читать еще:  Обжаловать штраф за неуплату парковки. Судебная практика!

Метод остатка

Он применим, если нет сведений о стоимости аналогичного участка в том же районе. С помощью этого метода оценивают остаточную ценность земли, продуктивность грунта. Обычно дополнительно определяют способы улучшения качества земли и сумму затрат на них. На основе этих показателей производят расчет чистого дохода после реализации участка в модернизированном виде.

Что влияет на стоимость участка

Специалисты по оценке обращают внимание на следующие важные моменты:

  • средние цены на земельные наделы по региону;
  • приближенность к автомобильным дорогам, железнодорожным путям;
  • постройки, имеющиеся на участке;
  • экологическая ситуация в регионе;
  • развитость инфраструктуры, ее близость и доступность.

Если идет оценка земель, которые предназначены для проведения сельскохозяйственных работ, оценщики учитывают:

  • качество почвы, ее состав;
  • потенциальную урожайность;
  • среднюю стоимость подобных участков в регионе.

Что нужно для того чтобы оценка стоимости домовладения была выполнена верно

Оценка стоимости дома по рыночной цене включает в себя несколько поэтапных шагов, соблюдение которых гарантирует точное определение размера финансовой компенсации. Инструкция проста и выглядит следующим образом:

Шаг №1. Выбор оценщика

После того как вы решили «продам дом», нужно найти компанию или частное лицо, проводящие оценку объектов по всем правилам, с использованием соответствующих алгоритмов и формул расчета. Специалист должен быть аттестован. Только в этом случае результаты исследования не будут подвергаться сомнениям в любых организациях.

Оценка загородного дома может потребоваться не только для оформления купчей, но и страховки, получения наследства и прочих операций с недвижимостью.

Оценивать объект могут члены СРО со страховочным полисом гражданской ответственности не ниже трехсот тыс. руб.

Шаг №2. Выезд оценщика

Оценка участка с домом проводится на заранее подготовленных объектах. Специалист должен иметь доступ ко всем комнатам постройки, в том числе к подвалу и чердаку, если таковые имеются. Только так можно дать детальное описание всех технических, инженерных, архитектурных и прочих нюансов.

Оценка недвижимости от А до Я

Правильная подготовка к приходу оценщика благотворно отразится на итоговой стоимости, указанной в отчетной документации

Шаг №3. Определение ценового сегмента по месторасположению объекта

На результатах оценки дома с земельным участком отражается их местонахождение. Здесь играет роль не только престижность района, но и:

  • Удаленность домовладения от развязок транспорта, магистралей, остановок.
  • Развитость инфраструктуры.
  • Экологичность территории.
  • Шумность и прочее.

Понять, в каком ценовом сегменте находится дом, можно заранее изучив предложения рынка. Чтобы не прогадать с ценой определитесь с минимальными и максимальными границами

Шаг №4. Расчет стоимости придомового участка или надела

Перед тем как оценить стоимость дома, рассматривается земля, на которой он находится и сопутствующие условия. Есть нюансы, которые сделают объект дороже или дешевле:

1. Условия для доплаты

Домовладение будет дороже в цене при хороших природных условиях, если есть отдельный въезд. Найдя объявление «продам дом в деревне», прежде всего покупатели интересуются, есть ли инженерные системы, такие как центральная канализация. Когда таковые имеются, это может прибавить к стоимости дома от 7 до 10 %. Также на увеличении цены отражается:

  • Размер территории – свыше трех соток земли (от 2 до 3%).
  • Особенности участка – правильная форма (до 2%), ровный рельеф (до 5%).
  • Ширина надела – более двенадцати метров (от 1 до 4%).
  • Удобство расположения – близость транспортных развязок (до 5%).
  • Качество подъездных дорог – асфальтированное покрытие (от 2%).
Читать еще:  Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Более востребованы домовладения, расположенные на земле с ровным рельефом, не имеющей склонов

2. Факторы для скидки

Результат оценки дома для продажи может оказаться ниже, чем вы рассчитывали, если недалеко находятся промышленные объекты, не подведен газ или вода, а также:

  • Территория располагается менее чем на трех сотках земли (до 3%).
  • Участок имеет неправильную форму (до 3%) или находится на склоне (до 7%).
  • Ширина надела менее двенадцати метров (до 15%).
  • Домовладение удалено от остановок и транспортных развязок (до 8%).
  • Въезд и двор являются общими (от 30 до 50%).

Удешевить объект может плохое состояние подъездной дороги, не имеющей покрытия

Шаг №5. Определение стоимости основной постройки

Оценка дома, цена на который зависит от множества факторов, начинается с определения площади главного строения. Во внимание берется размер фундамента и число этажей. При этом подсчете не учитываются вспомогательные постройки. Среди причин, которые влияют на рост стоимости или ее снижение, можно выделить:

  • Материал для фундамента и стен.
  • Актуальность проекта и возраст постройки.
  • Размер общей площади и планировку комнат.
  • Степень завершенности строительства.
  • Необходимость ремонта, стояние труб и сантехники.

Стоимость м 2 площади помещений оценивается с обязательным учетом нюансов, отражающихся на условиях для скидок и доплат

Шаг №6. Определение цены вспомогательных построек

Корректно оценить дом невозможно без учета вспомогательных строений. Чтобы определить стоимость гаражей, сараев, бань, веранд, террас и прочих элементов, в расчет берется сума, затраченная на их строительство.

Все дополнительные строения должны быть узаконены, что отражается в техпаспорте и прочих бумагах, которые можно получить в БТИ

Шаг №7. Получение итоговой стоимости объекта

Перед тем как оценить дом самостоятельно при помощи специальных онлайн программ или без них, необходимо объективно рассмотреть недвижимость по всем предыдущим пунктам. В итоге суммируется стоимость:

  • Домовладения.
  • Вспомогательных построек.
  • Участка земли.

Подробнее о том, как оценить дом для продажи и какие документы для этого потребуются, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, вы получите подробную консультацию по всем вопросам выгодной продажи или покупки недвижимости!

Просмотров: 6718

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

  • площадь недвижимости;
  • целевое назначение объекта;
  • расположение, расстояние до административного центра;
  • техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
  • близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
  • другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Оценка стоимости жилой недвижимости

  1. Оценка квартиры

Оценка рыночной стоимости квартиры является одним из самых распространенных видов оценки недвижимости. Такая оценка требует соблюдения определенного порядка действий при проведении исследования и необходимого пакета документов, который потребуется оценщику для выполнения поставленной задачи.

Определение рыночной стоимости комнаты или доли в квартире, является более сложной и менее распространенной задачей по сравнению с оценкой всей квартиры целиком. Такая оценка требует от оценщика применения дополнительных корректировочных коэффициентов при уточнении предложений на рынке.

При оценке стоимости загородного дома необходимо учесть большое количество факторов, которые могут оказывать существенное влияние на цену. Этот вид оценки недвижимости является более кропотливым, так как при проведении исследований аналогов требует подбора равнозначных земельных участков и аналогичных строений расположенных на них.

Читать еще:  Срок давности по административным правонарушениям

Исследования, которые необходимо провести для оценки рыночной стоимости таунхауса несколько отличаются от тех, которые осуществляются при оценке загородного дома. Эти особенности обязательно должны быть учтены специалистом при определении стоимости данного объекта недвижимости.

Оценка дачи или дачного участка проводится в несколько этапов. Так, в первую очередь, для оценки дачи потребуется определить рыночную стоимость земли, на которой располагается строение или иные улучшения. После чего производится оценка стоимости самих улучшений, которые находятся на нем.

Оценка парковочного места или гаража получило большее распространение для решения имущественных вопросов. Так оценку стояночного машино-места часто заказывают при разделе имущества или вступлении в права наследования. При этом на стоимость такого объекта недвижимости влияет наличие охраны, отопления, места расположения в гаражном комплексе и пр.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости

  1. Оценка офисного помещения, здания

Так как оценка офисных помещений один из наиболее распространенных видов оценки коммерческой недвижимости, обладающий своими тонкостями и нюансами, при проведении оценки офиса, или офисного здания в целом необходимо в первую очередь определиться для каких целей проводится оценка рыночной стоимости данного объекта.

На стоимость здания торгового центра или его отдельных встроенных помещений оказывает существенное влияние расположение относительно транспортных магистралей и транспортных узлов, оно влияет на проходимость и заполнение магазина. Комплекс внутренних и внешних характеристик определяет ликвидность торговой недвижимости, что в конечном итоге определяет его рыночную стоимость.

При определении рыночной стоимости складских помещений необходимо учитывать территориальное расположение объекта оценки с точки зрения транспортной доступность и удобства маневрирования и подъездных путей для грузовых автомобилей. Также важны габариты и состояние складских помещений, и качество специализированного оборудования.

Оценка производственных зданий как самостоятельной единицы не получила такого широкого распространения. Чаще, при подобных исследованиях требуется оценка всего производственного имущественного комплекса, поскольку данный анализ учитывает не столько стоимость элементов объекта недвижимости, сколько производственный комплекс в целом.

Как правило, исследование рыночной стоимости зданий, строений, а также иных специализированных сооружений имущественного комплекса, производится для внесения в уставный капитал предприятия. Также подобная оценка таких объектов недвижимости производится для целей купли-продажи, либо для привлечения дополнительного инвестирования в виде займов или кредитов.

Оценка арендной ставки необходима для того, чтобы обладать оперативной информацией, при принятии решения о назначении стоимости аренды. Адекватность и точность проведенных исследований во многом определяет рентабельность бизнеса данного направления, поскольку позволяет получать доходы в текущем уровне цен, не допуская потерь из-за необоснованной стоимости аренды.

Оценка рыночной стоимости земли, земельных участков

  1. Оценка земель населенных пунктов

При проведении оценки участков земли населенных пунктов необходимо построение статистической модели. При построении данной модели необходим сбор и учет достаточного объема необходимых данных рынка, характеризующих ценообразующие факторы, которые описывают данный участок городской земли.

Определение точной стоимости земельных участков промышленного назначения задача очень непростая. Требование к значению допустимой погрешности, крайне высоки, поскольку в масштабах участка, оцениваемой земли предприятия, даже незначительная неточность может существенно исказить величину его рыночной стоимости.

При оценке земли сельхоз назначения, важными факторами, влияющими на его рыночную стоимость, помимо его территориально-географического расположения, будут такие важные параметры как удаленность земельного участка от складских помещений и мест хранения, а также наличие объектов, предназначенных для переработки продукции.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector